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2024年房價(jià)，將迎來翻天覆地的變化。

2024-01-03

二手房成交占比超6成，

并且掛牌量一路走高，

2024年的房價(jià)就看賣房人是否穩(wěn)得住。


穩(wěn)住了，房價(jià)平穩(wěn)，

潰敗了，房價(jià)出乎意料。


諸葛數(shù)據(jù)顯示，2023年1-11月重點(diǎn)10城二手住宅成交占比59.6%，創(chuàng)近4年新高。共計(jì)成交908826套，較去年同期上漲26.45%。


再加上接連不斷的房企暴雷，新房遭遇了信用風(fēng)險(xiǎn)和交付風(fēng)險(xiǎn)，購房需求向二手房傾斜。


二手房分流新房市場(chǎng)的現(xiàn)象愈加明顯，成交占比進(jìn)一步上升，存量房逐漸占據(jù)成交主力地位。


2-3月，由于前期積壓的購房需求加速釋放以及政策寬松，成交走高。


4-7月，觀望情緒加重，刺激政策斷檔，成交量連續(xù)下滑4個(gè)月。


8-11月，利好政策出臺(tái)，認(rèn)房不認(rèn)貸、取消限購，刺激了一批購房需求，成交持續(xù)上升。


還有一個(gè)現(xiàn)象值得關(guān)注，那就是二手房的價(jià)格出現(xiàn)明顯分化。


以重點(diǎn)關(guān)注的北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、成都、青島、蘇州、廈門為例，二手住宅均價(jià)變化完全不同：


一線城市均價(jià)累計(jì)上漲4.41%；

二線城市均價(jià)累計(jì)下降4.15%；

三四線城市均價(jià)累計(jì)下降4.01%；


一線城市有較好的產(chǎn)業(yè)，能留住人才，有穩(wěn)定的市場(chǎng)需求，能支撐房價(jià)上漲。


二線城市中產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)好的價(jià)格也能上漲，但是大部分價(jià)格處于下行狀態(tài)。


三四線城市本就處于人口凈流出狀態(tài)，房價(jià)缺乏上漲的動(dòng)力。


一線和強(qiáng)二線城市有較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)和人口支撐，房價(jià)或許能穩(wěn)住。


弱二線城市在經(jīng)濟(jì)完全復(fù)蘇以前，房價(jià)的變化受供應(yīng)量和業(yè)主心態(tài)影響較大。


三四線城市的走勢(shì)很清晰，持續(xù)進(jìn)入下行通道。



從供應(yīng)端來看，2022年9月開始，二手房掛牌量一直處于上升狀態(tài)，截至2023年11月同比上漲75%。


從掛牌量和成交量的比值看，比值不斷加速，掛牌增速明顯高于需求，供需矛盾凸顯。


存量房交易時(shí)代，一旦買賣雙方成為市場(chǎng)的核心主體，彼此間的博弈也將愈演愈烈。


2023年已多次爆出業(yè)主低價(jià)甩賣的情形，2024年如果經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)，這種現(xiàn)象有可能降低。


但是，現(xiàn)階段政策工具箱里可使用的利器幾乎沒有了，土地供應(yīng)減少，新房供應(yīng)減少。


政策對(duì)樓市調(diào)控作用也將減弱，房價(jià)走勢(shì)更多的是比拼買賣雙方的心態(tài)和預(yù)期。


一旦賣房人出現(xiàn)潰逃的現(xiàn)象，多米若骨牌效應(yīng)將加速房價(jià)出現(xiàn)翻天覆地的變化。

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