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案件情況

一、案件事實(shí)

1、業(yè)主張某的臥室到了雨季漏水嚴(yán)重，經(jīng)查，漏水原因是外墻排水管道斷裂。

2、業(yè)主于2022年6月向物業(yè)反應(yīng)，物業(yè)答應(yīng)會安排修復(fù)，業(yè)主回老家。

3、業(yè)主從老家返回時(shí)，發(fā)現(xiàn)物業(yè)并未修復(fù)外墻管道，而且由于房屋漏水，墻面嚴(yán)重受損，蠶絲被、大衣柜、裘皮大衣被泡壞，合計(jì)損失71860元。

4、業(yè)主與物業(yè)交涉修復(fù)外墻管道、賠償損失等事項(xiàng)，一直沒有結(jié)果，于是將物業(yè)公司起訴至法院。

二、一審業(yè)主（原告）訴求

1、判令某物業(yè)公司停止侵權(quán)，將張某外墻漏水排水管道立即修復(fù)并進(jìn)行更換。

2、賠償因排水管漏水導(dǎo)致張某家里墻面嚴(yán)重滲水，墻面膩?zhàn)用撀洹⒐袷艹弊冃?、衣物裘皮大衣、蠶絲被發(fā)霉損壞經(jīng)濟(jì)損失71880元。

3、本案訴訟費(fèi)由某物業(yè)公司承擔(dān)。

三、一審物業(yè)（被告）抗辯

1、物業(yè)公司提出業(yè)主欠付4374元物業(yè)費(fèi)，自己沒有義務(wù)為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，所以相關(guān)損失的責(zé)任不在物業(yè)公司。

2、物業(yè)公司自始至終從沒見過因外墻管道漏水造成損失的墻面、蠶絲被、大衣柜、裘皮大衣等財(cái)物。

3、業(yè)主主張的刮膩?zhàn)淤M(fèi)用、大衣柜、蠶絲被、裘皮大衣?lián)p失，報(bào)價(jià)遠(yuǎn)高于市場價(jià)，相關(guān)損失費(fèi)用沒有進(jìn)行鑒定，證據(jù)也不足，不應(yīng)支持。

四、法院判決

法院一審判決業(yè)主勝訴，物業(yè)公司上訴，二審維持一審原判。

1、物業(yè)公司在判決生效后三十日內(nèi)將位于張某房屋外墻的排水管道進(jìn)行修復(fù)。

2、向業(yè)主賠償各項(xiàng)損失共計(jì)11860元。

3、案件受理費(fèi)466元，由物業(yè)公司負(fù)擔(dān)。

分析建議

一、外墻管道漏水，物業(yè)有修復(fù)責(zé)任嗎？

根據(jù)法院對案件事實(shí)的查明，在本案中，業(yè)主損失的原因是外墻從頂樓到底樓的排水管道斷裂。

在雨季的時(shí)候，漏水眼中，導(dǎo)致張某的房屋內(nèi)墻壁遇水浸泡發(fā)生霉變，進(jìn)而引發(fā)損失。

對于此，法院判定如下：

1、《民法典》第1165條規(guī)定：“行為人因過錯(cuò)侵害他人民事權(quán)益造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任?！?/span>

2、本案中，業(yè)主自2023年起在其住房外墻存在公共排水管漏水未維修的事實(shí)，某物業(yè)公司認(rèn)可漏水事實(shí)。

3、物業(yè)公司有義務(wù)對公共設(shè)施進(jìn)行管理和維修。

4、物業(yè)公司在知曉案涉公共區(qū)域存在漏水隱患后未及時(shí)維修，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為在管理方面存在過錯(cuò)。

5、業(yè)主提供的圖片及視頻資料可以認(rèn)定，由于公共排水管漏水造成其屋內(nèi)墻面及部分居家用品損失。

6、因某物業(yè)公司未履行維修義務(wù)，故應(yīng)當(dāng)對張某的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

二、業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)可以拒絕提供服務(wù)嗎？

對于這個(gè)問題，法院作出以下論證，并作出判定：

1、物業(yè)公司主張的業(yè)主未按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)，是因?yàn)槲飿I(yè)合同產(chǎn)生的合同糾紛；

2、本案是物業(yè)對業(yè)主的侵權(quán)損害賠償糾紛；

3、這是兩個(gè)法律關(guān)系（一碼歸一碼，不要混淆在一起）；

4、所以即使業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，也不能免除物業(yè)公司承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

三、哪些損失法院支持物業(yè)進(jìn)行賠償？

關(guān)于物業(yè)公司主張案涉損失未進(jìn)行鑒定，對各項(xiàng)損失和賠償金額不認(rèn)可的問題。

法院判定如下：

1、業(yè)主提供的屋內(nèi)受損照片可以認(rèn)定必然產(chǎn)生屋內(nèi)翻修的損失；

2、在案的刮膩?zhàn)?、大衣柜、蠶絲被的發(fā)票也能夠證明物損的金額。

3、對于裘皮大衣費(fèi)無證據(jù)予以佐證不予支持。

4、在損失金額能夠進(jìn)行確定的情況下，為了節(jié)省司法資源，不給當(dāng)事人雙方產(chǎn)生訴累，一審法院未對物品損失進(jìn)行司法鑒定，并無不妥。

因此，法院支持物業(yè)公司賠償業(yè)主的損失包括：

房屋重新刮膩?zhàn)泳S修的損失3900元一審法院予以支持，重新購買大衣柜和蠶絲被的費(fèi)用7960元，共計(jì)11860元。

四、業(yè)主勝訴的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和建議

一般情況下，業(yè)主起訴物業(yè)，要想獲得勝訴是相對比較難的。

主要原因是業(yè)主對法律的熟悉程度、對證據(jù)的收集、訴訟策略選擇等方面，很難和經(jīng)驗(yàn)更豐富的物業(yè)公司pk。

在本案中，業(yè)主勝訴，主要因?yàn)橐韵氯齻€(gè)方面，也是諸位業(yè)主可以學(xué)習(xí)借鑒的地方。

1、訴訟案由的選擇很關(guān)鍵

本案中，業(yè)主起訴的理由是物業(yè)侵害自己的財(cái)產(chǎn)權(quán)，要求物業(yè)賠償損失。

從而使得法院將物業(yè)侵權(quán)損害賠償和業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，割裂開來。

如果，業(yè)主選擇的案由是起訴物業(yè)公司沒有履行合同，追究物業(yè)的違約責(zé)任的話。

那么物業(yè)公司以業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，拒絕維修的行為很可能被法院認(rèn)定為民法上的“抗辯權(quán)”。

在合同關(guān)系中，一方不履行義務(wù)，另一方也可以不履行義務(wù)。

這樣的話，業(yè)主的訴求，可能就得不到支持。

建議：

需要經(jīng)過仔細(xì)的研究和分析，制定更好的訴訟策略，選擇合適的案由。

2、業(yè)主收集的證據(jù)比較充分和全面

打官司就是打證據(jù)。

沒有證據(jù)，法院就沒辦法支持訴求。

本案中，業(yè)主提供的兩方面證據(jù)，較為全面和精準(zhǔn)，也是官司打贏的原因。

第一類證據(jù)是外墻管道漏水、自家房屋漏水、各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)損失的照片。

這些證據(jù)證明了因?yàn)橥鈮β┧?，造成自己的損失。

第二類證據(jù)是證明各項(xiàng)損失數(shù)額的發(fā)票、單據(jù)。

值得一提的是，本案中，證明各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)損失的原始單據(jù)是沒有的。

但是業(yè)主及時(shí)通過自行刮膩?zhàn)?、購買規(guī)格相同的大衣柜、蠶絲被，獲得新的單據(jù)。

這些單據(jù)、發(fā)票，成為法院支持賠償金額的依據(jù)。

至于價(jià)值高昂的裘皮大衣，因?yàn)闆]有證據(jù)支持，法院便無法支持賠償。

建議：

（1）注意隨時(shí)保存關(guān)于房屋、裝修、重大財(cái)產(chǎn)的購買發(fā)票、收據(jù)和其他憑證。

（2）如果原始單據(jù)丟失或者未保存，也可通過重修、重購，形成新的單據(jù)證據(jù)，注意價(jià)格的合理性。

3、業(yè)主及時(shí)報(bào)修并和物業(yè)保持溝通

業(yè)主發(fā)現(xiàn)問題后，反應(yīng)很快。

第一時(shí)間就和物業(yè)溝通，確認(rèn)外墻管道的維修責(zé)任在物業(yè)公司。

同時(shí)請物業(yè)工作人員前往家里查看損失情況，也保留了溝通記錄。

這一方面確定了物業(yè)公司則維修責(zé)任，同時(shí)也證明了業(yè)主一直在積極推進(jìn)，不是因?yàn)樽约汗室馔涎樱瑢?dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大。

建議：

發(fā)生問題，第一時(shí)間向物業(yè)反映。

如果物業(yè)存在消極拖延等行為，及時(shí)向社區(qū)、街道、警方尋求幫助。

全程需要及時(shí)留下微信、電話錄音、照片等證據(jù)。

很不錯(cuò)的物業(yè)糾紛案例，供大家學(xué)習(xí)和參考！