本條是關(guān)于建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的歸屬、用途、籌集與使用以及緊急情況下如何使用的規(guī)定。

一、本條的歷史由來

《物權(quán)法》第七十九條：“建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布”。

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》“法釋[2009]7號”第十三條：“業(yè)主請求公布、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持：（一）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；……”《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》“法釋〔2020〕17號”對此款未作修改。

本條系《物權(quán)法》第七十九條修改而來?！睹穹ǖ湮餀?quán)編(草案)》(征求意見稿)將“水箱”改為“給排水設(shè)施”。《民法典各分編(草案)》將“給排水設(shè)施”刪除，增加了“屋頂、外墻、無障礙設(shè)施”表述，擴大了共有部分的范圍，并在維修之后增加了“更新和改造”，使維修資金的用途得以增多?！睹穹ǖ湮餀?quán)編(草案)》(二審稿)中增設(shè)了第二款，“緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用維修資金”。

這一修改與二審稿將《物權(quán)法》第七十三條業(yè)主共同決定事項中維修資金的使用和籌集分為兩款有關(guān)，維修資金的使用不再需要參與表決的雙四分之三業(yè)主同意，而改為參與表決業(yè)主的雙半數(shù)同意，以降低使用的難度。

本條第二款更是增設(shè)了緊急情況下，業(yè)主大會和業(yè)主委員會申請使用維修資金的特例，改變了維修資金使用的一般決議程序。此種修改是對地方立法成熟經(jīng)驗的吸收。本條在《民法典(草案)》第二百八十條的基礎(chǔ)上，將第一款第三句“維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布”改為“建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布”，在第二款的維修資金之前增加了“建筑物及其附屬設(shè)施的”作為限定。

《住宅專項維修資金管理辦法》（2007年12月4日中華人民共和國建設(shè)部，中華人民共和國財政部令第165號發(fā)布　自2008年2月1日起施行）第二條：“商品住宅、售后公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本辦法”。“本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金”。

第二十二條：“住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議；（二）住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議；（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實施使用方案；（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門申請列支；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；（五）直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知；（六）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位”。

第二十三條：“住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修和更新、改造的項目、費用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等；（二）業(yè)主大會依法通過使用方案；（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施使用方案；（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；（五）業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門備案；動用公有住房住宅專項維修資金的，經(jīng)負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意；直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正；（六）業(yè)主委員會、負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知；（七）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位”。

該辦法就已經(jīng)規(guī)定了維修資金用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，以及發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會可以申請使用維修資金。相比之下，本條不僅吸收了《住宅專項維修資金管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，而且實質(zhì)性地改變了申請的主體。由業(yè)主大會或業(yè)主委員會，而不再由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出申請，以期從根本上杜絕非經(jīng)業(yè)主大會決議情形下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)借緊急情形為由擅自申請使用維修資金的可能性。

二、規(guī)范目的或功能

本條對建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金(以下簡稱維修資金)進行了規(guī)定，包括維修資金的歸屬、用途、籌集與使用以及緊急情況下如何使用等方面。每位業(yè)主在購買房屋時均需要預(yù)交一定數(shù)額的維修資金，以便于日后統(tǒng)一對建筑物共有部分進行維修，這是此類建筑物的特殊性質(zhì)所決定的。

在簽訂商品房買賣合同時，作為買受人的業(yè)主與作為出賣人的開發(fā)商，通過合同約定建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金比例和份額。這些用于建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，經(jīng)由前期物業(yè)服務(wù)合同約定由選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人統(tǒng)一管理，但所有權(quán)屬于全體業(yè)主共有。

如何使用該筆維修資金，必須由全體業(yè)主通過一定的方式共同確認(rèn)。按有關(guān)規(guī)定，維修資金一般是由開發(fā)商代收，在辦理立契過戶前交納。

有學(xué)者指出，維修資金使用存在著表決難、監(jiān)管單一的信任難、籌集不足的分?jǐn)傠y、增值難和知情難等問題。還有學(xué)者在此基礎(chǔ)上增加了濫用與惜用、續(xù)籌難。其中，障礙最大的便是《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定的全體業(yè)主雙三分之二同意的表決難。

據(jù)統(tǒng)計，截至2013年，全國維修資金總量超萬億，而使用率卻不足1%。維修資金使用的主要用途是業(yè)主共有部分的維修和改造，為了解決老舊小區(qū)電梯改造的問題。

《關(guān)于進一步發(fā)揮住宅專項維修資金在老舊小區(qū)和電梯更新改造中支持作用的通知》“建辦房〔2015〕52號”五、“確保應(yīng)急維修，及時消除房屋使用安全隱患，發(fā)生下列危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，需要使用維修資金對老舊小區(qū)和電梯立即進行更新改造的，可以不經(jīng)過業(yè)主“雙三分之二”表決同意，直接申請使用維修資金：（一）電梯故障；（二）消防設(shè)施故障；（三）屋面、外墻滲漏；（四）二次供水水泵運行中斷；（五）排水設(shè)施堵塞、爆裂；（六）樓體外立面存在脫落危險；（七）其他危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的緊急情況”。

上述規(guī)定對緊急情況直接申請使用維修資金的七種情形進行了規(guī)定，并規(guī)定了四種業(yè)主大會可在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定為簡化表決方式：委托表決、集合表決、默認(rèn)表決和異議表決。

這些表決方式均系博采各地維修資金不同的表決方式而來，然而多數(shù)均存在法律上和理論上的重大瑕疵。顯然，在《民法典》的制定過程中，僅有緊急情況使用維修資金一項措施被吸收進了法典，而其他表決方式并沒有被采納。那么，如何看待本條中業(yè)主共同決定的方式?

《關(guān)于進一步發(fā)揮住宅專項維修資金在老舊小區(qū)和電梯更新改造中支持作用的通知》規(guī)定的和各地方性規(guī)范中獨創(chuàng)的表決方式是否具有合法性?

新增設(shè)的緊急情況下對維修資金使用的主體只有業(yè)主大會和業(yè)主委員會，顯然與《住宅專項維修資金管理辦法》中規(guī)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請，或經(jīng)業(yè)主委員會同意并不一致。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否仍有緊急情況下的申請權(quán)?申請和審批、監(jiān)督程序是否仍按《住宅專項維修資金管理辦法》執(zhí)行，還是允許各地依據(jù)各自的規(guī)定進行?這些維修基金緊急使用上的問題，需要結(jié)合《住宅專項維修資金管理辦法》、地方性規(guī)范的規(guī)定進行合理的解釋和限制，從而避免因未采取業(yè)主大會的一般決議程序，而造成濫用維修資金的新的問題。

另外，《住宅專項維修資金管理辦法》第十八條規(guī)定，住宅專項維修資金應(yīng)當(dāng)專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第七條規(guī)定：“在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為：(一)地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；(二)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；(三)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；(四)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；(五)裝修工程為2年。其他項目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定?！?

三、本條規(guī)范的具體內(nèi)容

（一）維修資金的歸屬與管理

(1)維修資金的歸屬

本條第一款明確規(guī)定，建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。從條文含義來看，包括建筑物的維修資金和附屬設(shè)施的維修資金兩部分。結(jié)合《關(guān)于進一步發(fā)揮住宅專項維修資金在老舊小區(qū)和電梯更新改造中支持作用的通知》第五條，能構(gòu)成本條第二款緊急情況的均為建筑物的屋面、外墻及附屬設(shè)備的重大故障。一些地方車庫和地下室交存的維修資金，專項用于車庫、地下室共用部位的維修、更新和改造。建筑物之外的專項交存的維修資金是否能適用本條第二款的緊急使用規(guī)定呢？要解決這一問題及深入理解本條新增之緊急使用，應(yīng)當(dāng)先考察維修資金管理的模式。

(2)維修資金管理的四種模式

維修資金管理主要有政府代管、業(yè)主大會管理、物業(yè)公司管理、第三方機構(gòu)管理四種模式。其中，第一種模式居于主導(dǎo)地位。

根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》，業(yè)主大會成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)、房地產(chǎn)主管部門代管。不過，根據(jù)《西安市住宅專項維修資金管理辦法》第三條的規(guī)定，市物業(yè)管理行政主管部門是本市維修資金的行政主管部門。業(yè)主大會成立后，維修資金將劃轉(zhuǎn)到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)受托商業(yè)銀行的維修資金專戶。

依據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》，維修資金的使用在劃轉(zhuǎn)前后，均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用建議，并組織實施方案，這與我國物業(yè)管理公司在實際上充當(dāng)了住宅小區(qū)實質(zhì)管理者不無關(guān)系。此種特殊的住宅小區(qū)管理模式系計劃經(jīng)濟體制下公有住宅售后維修養(yǎng)護制度演化而來。它最大的問題是以特定地區(qū)為單位實施管理，超越了對物的管理范圍，而強化了對人和社會的管理。

我國的業(yè)主自治模式，不論從前面的共同事項的表決權(quán)，還是從本條中維修資金使用的程序，都鮮明地體現(xiàn)出了這種植根于行政房產(chǎn)管理模式所帶來的公法色彩。從維修資金的繳存來看，作為日常性的共有部分的維修費用，沒有采用按需繳存與計劃使用的一般規(guī)律，而是采用了購房時一次性繳存，其后分次使用的模式。這是我國物業(yè)維修資金使用困難的根源所在。由于共有權(quán)人主體實際上的缺位，業(yè)主大會和業(yè)主協(xié)會在小區(qū)管理過程中或是沒有成立，或是難以發(fā)揮主要作用，而導(dǎo)致作為現(xiàn)金流的維修資金的實際支配權(quán)旁落，并引起實踐中對數(shù)額巨大的維修資金的濫用、違規(guī)使用和欺詐使用。

(3)美國法的借鑒意義與障礙

在美國，主要有兩種建筑物區(qū)分所有權(quán)的模式，一種是共管公寓，另一種是公共社區(qū)。它們的設(shè)立和業(yè)主自治模式均以成文法進行調(diào)整，都遵循業(yè)主協(xié)會或社區(qū)協(xié)會為中心的業(yè)主自治模式。

這種模式的法律思想受到兩個獨立觀念的束縛：限制性盟約和烏托邦哲學(xué)，并與通過Tulk v.Moxhay案所創(chuàng)設(shè)的衡平地役權(quán)制度息息相關(guān)。不動產(chǎn)所有權(quán)人可以將某種衡平權(quán)益添附于不動產(chǎn)上，知悉而購買該不動產(chǎn)的任何人都不能有與向他出售該權(quán)利的當(dāng)事人不同的地位。

可以認(rèn)為，美國法上的管理規(guī)約實際上由兩部分構(gòu)成：一部分是開發(fā)商于房屋銷售前即擬定的包括契約、條件和限制(CC&Rs)在內(nèi)的聲明，此為具有地役權(quán)性質(zhì)的對物權(quán)契據(jù)的債權(quán)性限制；另一部分是業(yè)主公約，就供不動產(chǎn)便利之用以外的其他事項，如業(yè)主委員會的設(shè)立、業(yè)主大會的召集表決程序、小區(qū)安全事務(wù)等進行約定，也可以修改在前的開發(fā)商對自己地役權(quán)的設(shè)置。

在公寓移交給業(yè)主之前，開發(fā)商負(fù)有繳存維修資金的義務(wù)。不同于有學(xué)者提出的，業(yè)主協(xié)會對每一年的維修資金做出預(yù)算，確定需要交納的維修準(zhǔn)備金及物業(yè)保養(yǎng)費的具體金額。判例認(rèn)定開發(fā)商對業(yè)主協(xié)會負(fù)有信托義務(wù)，此種義務(wù)類似于發(fā)起人在設(shè)立階段對公司所負(fù)之義務(wù)。故開發(fā)商有責(zé)任不能阻礙業(yè)主協(xié)會的運行，包括應(yīng)當(dāng)為共有部分的維修提供充足的維修資金。建立維修資金賬戶對開發(fā)商而言是一種源于普通法的責(zé)任，在首套房屋出售后開發(fā)商便應(yīng)履行此種義務(wù)。

在一些案件中，法院裁定，當(dāng)開發(fā)商將擁有資金不足賬戶的項目移交給業(yè)主控制時，開發(fā)商便違反了信托義務(wù)。

在維修資金的使用上，業(yè)主協(xié)會要召集年度會議，對使用的預(yù)算進行表決，并將費用按照業(yè)主的單元價值和參與配額(單元權(quán)益)進行分?jǐn)偂Ｒ话愣?，必須根?jù)聲明中列出的分配，對所有單位的所有共同費用繳納物業(yè)費。該價值或配額一般根據(jù)業(yè)主專有部分大小來計算或由開發(fā)商進行初始設(shè)定。對建筑物的適當(dāng)保養(yǎng)，有效的管理和對公寓所有權(quán)計劃的順利實施都取決于物業(yè)費的資金從業(yè)主手中穩(wěn)定地移轉(zhuǎn)到業(yè)主協(xié)會的資金賬戶中。在所繳納的儲備金中包括意外事故的應(yīng)急儲備金，其一般為年度預(yù)算總額的3%。業(yè)主協(xié)會也會通過購買保險來應(yīng)對意外事件所產(chǎn)生的維修費用。

在公寓交由業(yè)主控制之前，開發(fā)商將通過任命業(yè)主協(xié)會的董事來控制項目的各方面運營。交給業(yè)主控制之后，業(yè)主可以選舉業(yè)主協(xié)會董事會的成員。董事會應(yīng)當(dāng)是合理地、適當(dāng)?shù)睾蜕埔獾貓?zhí)行他們的權(quán)利。判例認(rèn)定，商業(yè)判斷規(guī)則排除了對公司董事會采取的行動的司法審查，只要在決定作出時董事會沒有表現(xiàn)出缺乏誠意、欺詐、自我交易或不合情理的行為，證明善意的責(zé)任不在理事會上。應(yīng)當(dāng)由認(rèn)為董事會決定缺乏誠信的人承擔(dān)舉證缺乏誠信責(zé)任的義務(wù)。

法律授權(quán)董事會暫時將儲備金轉(zhuǎn)入開發(fā)項目的一般運營賬戶，以滿足短期現(xiàn)金流量需求或其他費用，還進一步規(guī)定，董事會可以征得所有者的同意征收特別物業(yè)費，以恢復(fù)全部用完的儲備金。但是，先前的法律豁免了征收恢復(fù)建筑缺陷訴訟費用的特殊物業(yè)費應(yīng)取得業(yè)主批準(zhǔn)的要求，這實際上強制所有業(yè)主須批準(zhǔn)非緊急情況的特殊物業(yè)費。

之所以公寓和共同利益社區(qū)能夠?qū)S修資金實現(xiàn)上述規(guī)范、有序和適當(dāng)?shù)墓芾砗褪褂茫且驗檫@些公寓和社區(qū)最大的特征是它們的私法特性。作為私法實體，法院理所當(dāng)然地尊重他們的內(nèi)部活動以及為業(yè)主協(xié)會服務(wù)的規(guī)則制定職能。這一職能來源于一項被稱為聲明的合同，其由CC&Rs組成。

房地產(chǎn)的開發(fā)或社區(qū)，個人在其中擁有地段或單元，其負(fù)有不得通過不行使或撤回而規(guī)避的地役權(quán)的義務(wù)。協(xié)會為擁有財產(chǎn)的個人提供對共有財產(chǎn)的設(shè)施或服務(wù)，并在開發(fā)區(qū)或社區(qū)強制執(zhí)行地役權(quán)，個人支付會費或物業(yè)費給協(xié)會。聲明是將小塊土地或單元從開發(fā)商出售給個人所有者時隨物業(yè)契據(jù)(deed)提交的文件，創(chuàng)建此文件的目的是滿足限制性契約的財產(chǎn)法要求。它通常創(chuàng)建并授權(quán)社區(qū)協(xié)會，并提供自己的修改由CC&Rs構(gòu)成的聲明。必須注意的是，當(dāng)個人購買由地役權(quán)所負(fù)擔(dān)的財產(chǎn)時，他們同意遵守其負(fù)擔(dān)。

因此，在解決維修資金管理模式的問題上，并不是僅通過加強自治組織建設(shè)，提高業(yè)主自治水平，便能實現(xiàn)小政府、大社會的社會管理理念。美國的業(yè)主在購買公寓時，便通過由CC&Rs組成的聲明，負(fù)擔(dān)了對于共有部分的地役權(quán)的義務(wù)，這種義務(wù)是一種不能放棄的法定義務(wù)。相應(yīng)地，繳納維修資金、選舉業(yè)主協(xié)會均可看作這種契約義務(wù)的結(jié)果。

因此，作為業(yè)主選舉的業(yè)主協(xié)會的董事會成員，才負(fù)有基于信托責(zé)任的忠實義務(wù)。這一點上，與我國業(yè)主與業(yè)主大會、業(yè)主委員會之間缺乏通過必要的契約或管理規(guī)約的締結(jié)而建立的合同關(guān)系有關(guān)。全體業(yè)主并非法律實體，自然也無法以管理規(guī)約來約束業(yè)主大會或業(yè)主委員會。后二者的行為在維修資金的運用上要依賴于政府房地產(chǎn)管理部門或者與其合署辦公的物業(yè)管理部門的維修資金管理機構(gòu)的行政審批和監(jiān)管。這不僅降低了維修資金的申請、審批的效率，也因為缺少全國性的統(tǒng)一管理體制，而陷入各地方各自為政的無序狀態(tài)。

擬定專項維修資金使用、續(xù)籌方案是業(yè)主委員會的三項主要職能之一。由于業(yè)主委員會成員均由業(yè)主兼任，內(nèi)部缺乏有效的監(jiān)督機制，在維修資金的使用上常會發(fā)生侵害業(yè)主利益的現(xiàn)象，如偽造業(yè)主簽字、偽造小區(qū)大修項目、與施工單位合謀虛報工程造價等方式，攫取小區(qū)專項維修資金和公共利益。

（二）維修資金使用的一般程序

(1)表決程序

因為缺乏年度業(yè)主大會會議或業(yè)主委員會對維修資金的預(yù)算，我國維修資金的使用必要性通常是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)來判斷的。如果說維修資金的政府部門代為管理是使用難的根源的話，那么物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為作為觸發(fā)是否應(yīng)使用維修資金的控制器，尤其是緊急情況的判斷主體，既缺乏法理上有效的支撐，又沒有相應(yīng)義務(wù)和責(zé)任的約束。

作為提供小區(qū)物業(yè)服務(wù)的法人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的根本利益與業(yè)主完全不同，業(yè)主也很難在物業(yè)服務(wù)合同中約定其對維修資金合理使用的忠實義務(wù)。

《民法典》第九百三十八條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容包括維修資金的使用義務(wù)，但并未規(guī)定物業(yè)服務(wù)人有決定維修資金何時使用的權(quán)利。而《住宅專項維修資金管理辦法》第二十三條規(guī)定，在維修資金劃轉(zhuǎn)給業(yè)主大會后，仍由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供使用方案，使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修和更新、改造的項目、費用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等。在物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出維修資金的使用方案后，由業(yè)主大會根據(jù)《民法典》第二百七十八條第五項以參與表決業(yè)主的雙半數(shù)表決通過。

現(xiàn)實中，調(diào)查顯示半數(shù)以上的業(yè)主選擇“與維修部位關(guān)系不大的業(yè)主拒絕簽字，難以實現(xiàn)雙三分之二同意”作為阻礙維修資金使用的主要因素，并認(rèn)為雙三分之二規(guī)定是我國基層民主制度在維修資金使用中的體現(xiàn)。在雙半數(shù)表決制度下，業(yè)主大會的表決效率會得到一定的提高。但是，對于維修資金應(yīng)在何種情況下使用，應(yīng)借鑒本條第二款規(guī)定，由業(yè)主大會或業(yè)主委員會依法提出申請，并交由業(yè)主大會進行表決。而不應(yīng)再由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用建議。否則，緊急情況的使用除不需經(jīng)過表決外，不是由執(zhí)行者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出申請，而是由業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出申請，反而使得特殊情況的申請條件高于一般情況，這會人為地造成申請標(biāo)準(zhǔn)不一致的情形。

因為這個法律漏洞沒有通過本條的規(guī)定得以解決，所以在本條的適用中，應(yīng)本著第二款的立法宗旨，對申請人資格從嚴(yán)要求，對一般情況下的維修資金使用，物業(yè)服務(wù)人不再具有申請或提出建議的資格。

(2)監(jiān)管程序

從前述情況來看，作為維修資金使用環(huán)節(jié)，最需要進行監(jiān)督的，除了存儲專項維修資金的銀行之外，當(dāng)屬提出和決定維修資金使用計劃的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。有學(xué)者提出，我國與國外的物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在著巨大差別，這與我國物業(yè)服務(wù)社會化程度不高，現(xiàn)階段只能依賴附屬于住宅小區(qū)的物業(yè)公司來對共有部分進行維修、更新和改造以及提供其他物業(yè)服務(wù)有關(guān)。即使規(guī)定了本條第二款的緊急使用情形，也很難避免實際上業(yè)主大會、業(yè)主委員會被架空，仍由物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實上決定維修資金使用計劃和組織實施的現(xiàn)象。

此外，業(yè)主還可以通過《民法典》第二百八十五條向物業(yè)服務(wù)人進行維修資金相關(guān)情況的查詢、詢問和監(jiān)督。

（三）維修資金的一般情況下的使用范圍

關(guān)于維修資金的用途，本條第一款規(guī)定為維修資金經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。這表明維修資金必須?？顚Ｓ茫糜谔囟ǖ哪康?。維修資金應(yīng)當(dāng)專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，特別是建筑物本身的修繕，不得挪作他用，特別是不能用作業(yè)主委員會承擔(dān)責(zé)任的財產(chǎn)。這就保證了一旦出現(xiàn)建筑物及其附屬設(shè)施需要進行重大修繕時，不會出現(xiàn)無資金可用的情形，這也能保證維持業(yè)主正常的居住和生活條件。

《物業(yè)管理條例》對維修資金作出了規(guī)定，其中第七條第四項規(guī)定：業(yè)主在物業(yè)管理活動中應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定履行交納專項維修資金的義務(wù)；第五十三條第一款規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金?！?

維修資金是指由業(yè)主繳納的專門用于住宅共用部分、共用設(shè)施和設(shè)備維修保修期滿后的維修和更新、改造的資金，如電梯、屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等共有部分的維修費用。第五十三條第二款規(guī)定：“專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用?！?

《住宅專項維修資金管理辦法》第三條規(guī)定，住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。這就把建筑物及其附屬設(shè)施中可以使用維修資金的部位予以了明確。

（四)緊急情況的使用

《關(guān)于進一步發(fā)揮住宅專項維修資金在老舊小區(qū)和電梯更新改造中支持作用的通知》第五條規(guī)定了發(fā)生下列危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，需要使用維修資金對老舊小區(qū)和電梯立即進行更新改造的，可以不經(jīng)過業(yè)主“雙三分之二”表決同意，直接申請使用維修資金。(1)電梯故障；(2)消防設(shè)施故障；(3)屋面、外墻滲漏；(4)二次供水水泵運行中斷；(5)排水設(shè)施堵塞、爆裂；(6)樓體外立面存在脫落危險；(7)其他危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的緊急情況。

老舊小區(qū)和電梯更新改造需要應(yīng)急使用維修資金的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者公有住房售房單位向物業(yè)所在地的住房城鄉(xiāng)建設(shè)(房地產(chǎn))部門、公有住房維修資金管理部門提出申請。沒有業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者公有住房售房單位的，可以由社區(qū)居民委員會提出申請，住房城鄉(xiāng)建設(shè)(房地產(chǎn))部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織代修，代修費用從維修資金賬戶中列支。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)(房地產(chǎn))部門、公有住房維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)在接到應(yīng)急使用維修資金申請后3個工作日內(nèi)作出審核決定。應(yīng)急維修工程竣工驗收后，組織維修的單位應(yīng)當(dāng)將使用維修資金總額及業(yè)主分?jǐn)偳闆r在住宅小區(qū)內(nèi)的顯著位置公示。

結(jié)合本條第二款規(guī)定，在緊急情況下，僅有業(yè)主大會和業(yè)主委員會有申請使用維修資金的權(quán)利，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再享有維修資金申請權(quán)。與此相適應(yīng)，《住宅專項維修資金管理辦法》第二十四條對緊急情況下由物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請維修資金使用的規(guī)定不再適用。由于此種情形下沒有規(guī)定維修資金使用方案的預(yù)算、審批及審計問題，建議暫時由各地維修資金專項辦法作出規(guī)定，或在業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會議事規(guī)則中加以約定。

（五）維修資金使用情況的公開

本條第一款第二句規(guī)定，維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。對于公布的主體和方式未予明確。有學(xué)者提出，根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》第二十二條、第二十三條，區(qū)別業(yè)主大會成立前和成立后，分別由政府房地產(chǎn)主管部門和業(yè)主委員會進行信息公布，并由維修資金專戶存儲的銀行接受業(yè)主的查詢。

鑒于我國沒有明確規(guī)定維修資金使用的監(jiān)管程序，因此，更應(yīng)使本條第一款新增的定期公布建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況的義務(wù)得到落實。通過向廣大業(yè)主公開維修資金的必要信息及變動情況，使業(yè)主成為維修資金使用的主體，使《民法典》第二百八十五條和《物業(yè)管理條例》第六條第二款第六項規(guī)定的業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主大會的監(jiān)督權(quán)真正得以實現(xiàn)。

雖然從物業(yè)服務(wù)合同角度來看，維修資金使用的公布人應(yīng)為物業(yè)服務(wù)人，但業(yè)主大會和業(yè)主委員會也負(fù)有對其提出申請，特別是本條第二款緊急情況下，或通過的維修資金使用計劃定期公布的義務(wù)。不僅如此，鑒于《住宅專項維修資金管理辦法》第二十六條規(guī)定，在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定將住宅專項維修資金用于購買國債。這屬于對維修資金的運營，可適用《民法典》第二百八十二條、第二百八十三條的規(guī)定，相關(guān)損益情況也應(yīng)歸入廣義的“使用”的范疇，進行定期公布。

根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》第三十條、第三十一條，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門，負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主委員會，應(yīng)當(dāng)每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，并向業(yè)主公布維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額，使用項目及分?jǐn)偳闆r、增值情況，專戶銀行應(yīng)當(dāng)每年至少一次向業(yè)主委員會發(fā)送維修資金對賬單。上述主管部門及銀行應(yīng)接受業(yè)主對維修資金使用、增值收益、賬面余額和對賬單等明細(xì)科目的查詢。在公開方式上，也可以參考國外的做法，由業(yè)主大會或業(yè)主委員會以發(fā)布定期業(yè)主通訊或通告的方式向每一位業(yè)主進行公開。

如果業(yè)主認(rèn)為維修資金的使用侵犯了業(yè)主的共有利益，可以按照《民法典》第二百八十條第二款提起訴訟，請求予以撤銷。如前所述，這里的使用包括一般程序的使用和緊急情況的使用。

四、審判實踐中應(yīng)注意的問題

（一）使用住宅專項維修資金應(yīng)由業(yè)主共同決定

審判實踐中，出現(xiàn)業(yè)主自行付費維修住宅公共部位后，起訴物業(yè)公司要求從維修資金中支取費用支付房屋維修費用的情況。此時應(yīng)注意維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

維修資金性質(zhì)屬于業(yè)主共有，資金的使用應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主共同決定并對使用情況進行定期公布，使用需經(jīng)過嚴(yán)格程序，維修資金的支付也要接受政府主管部門監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)公司并非承擔(dān)維修費用的義務(wù)主體，如確需使用維修資金，須經(jīng)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

（二）在物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該移交代管的專項維修資金

在實踐中，仍有部分小區(qū)采取物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管專項維修資金的方式，為更好地保護業(yè)主的合法權(quán)益，避免由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管專項維修資金而發(fā)生損害業(yè)主合法利益的情形，物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)亦應(yīng)對其代管的專項維修資金移交業(yè)主委員會。在出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕移交由其代管的專項維修資金的情形時，業(yè)主委員會向法院起訴請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交由其代管的專項維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。

（三）業(yè)主拒絕繳納專項維修資金，并以訴訟時效期間經(jīng)過為由提出抗辯的，人民法院不予支持

維修資金性質(zhì)上屬于專項資金，系為特定目的，即為住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造而專設(shè)的資金，專項維修資金是為了準(zhǔn)備應(yīng)急性地維修、更新或改造區(qū)分所有建筑物的共有部分而設(shè)，具有公共性、公益性。維修資金單獨籌集、專戶存儲、單獨核算，屬于全體業(yè)主共有。繳納專項維修資金是業(yè)主為維護建筑物的長期安全使用而應(yīng)承擔(dān)的一項法定義務(wù)。

繳納專項維修資金是為特定范圍的公共利益，即建筑物的全體業(yè)主共同利益而特別確立的一項法定義務(wù)，這種義務(wù)的產(chǎn)生與存在僅僅取決于義務(wù)人是否屬于區(qū)分所有建筑物范圍內(nèi)的住宅或非住宅的所有權(quán)人。因此，繳納專項維修資金的義務(wù)是一種旨在維護共同或公共利益的法定義務(wù)，其只存在補繳問題，不存在因時間經(jīng)過而可以不繳的問題。業(yè)主大會可代表全體業(yè)主行使維護小區(qū)共同或公共利益之職責(zé)的管理權(quán)，起訴業(yè)主要求補繳維修資金。未依法繳納專項維修資金的業(yè)主以業(yè)主大會起訴追討專項維修資金已超過訴訟時效進行抗辯，該抗辯理由不能成立。人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)被告所有的物業(yè)面積，按照同期其他業(yè)主繳納專項維修資金的計算標(biāo)準(zhǔn)算出其應(yīng)繳納的專項維修資金數(shù)額。