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一、案件情況

（一）案件經(jīng)過

業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)，被物業(yè)起訴。

（二）物業(yè)訴求

請(qǐng)求法院判決業(yè)主繳納拖欠的物業(yè)費(fèi)。

（三）業(yè)主主張

物業(yè)不是開發(fā)商通過招投標(biāo)方式確定的單位，違法入駐。

因此，物業(yè)服務(wù)合同無效，業(yè)主無須繳納物業(yè)費(fèi)。

（四）法院判決

假設(shè)你是法官，會(huì)怎么判呢？

答案揭曉：法院判決結(jié)果及案號(hào)詳見文末

二、案件爭(zhēng)議

本案的核心爭(zhēng)議是：

開發(fā)商沒有通過招投標(biāo)方式確定前期物業(yè)，物業(yè)合同是否有效，業(yè)主是否應(yīng)當(dāng)交物業(yè)費(fèi)？

（一）業(yè)主主張

業(yè)主認(rèn)為，前期物業(yè)選聘程序違法，物業(yè)合同無效。

根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第24條第2款規(guī)定：

“住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。”

自己小區(qū)的前期物業(yè)公司，沒有經(jīng)過開發(fā)商招投標(biāo)程序，也沒有住建局的審批，違反了法律法規(guī)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。

因此，前期物業(yè)服務(wù)合同無效，物業(yè)公司要求自己繳納物業(yè)費(fèi)，沒有法律與合同依據(jù)。

（二）物業(yè)主張

物業(yè)認(rèn)為，選聘程序違反，不影響物業(yè)合同效力，原因有三：

1、根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第56條規(guī)定：

“違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，

由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。”

從這里可以看出：

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第24條屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)定（違反的結(jié)果是行政處罰），而非效力性強(qiáng)制性規(guī)定（違反則無效）。

未經(jīng)招投標(biāo)程序，選聘物業(yè)公司，行政部門可以對(duì)開發(fā)商進(jìn)行查處和懲罰，但是開發(fā)商和物業(yè)公司簽訂的合同效力不受影響。

2、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第21條規(guī)定：

“在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。”

《前期物業(yè)服務(wù)合同》是開發(fā)商和物業(yè)公司雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定。

案涉小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)，《前期物業(yè)服務(wù)合同》對(duì)業(yè)主有約束力。

3、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第1條和第2條規(guī)定：

小區(qū)業(yè)主事實(shí)上接受了萬佳公司提供的物業(yè)服務(wù)，應(yīng)按約定向物業(yè)公司履行交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。

（三）法院認(rèn)定

1、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第24條第2款屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定。

建設(shè)單位選聘前期物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)采取招投標(biāo)的方式。

違反該規(guī)定訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同無效。

2、物業(yè)企業(yè)的選任對(duì)業(yè)主權(quán)利影響很大。

而前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選任主體與實(shí)際享受物業(yè)服務(wù)的主體是不一致的。

為了避免建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)的任意性，保障物業(yè)實(shí)際享用人的權(quán)益，法規(guī)規(guī)定建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式。

除投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小并經(jīng)過主管部門批準(zhǔn)外，不得采取協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

3、法院對(duì)本案前期物業(yè)合同的定性：

本案中前期物業(yè)服務(wù)合同未經(jīng)過招投標(biāo)，且不屬于《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的：

“經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)”的情形。

三、判決結(jié)果及分析建議

判決結(jié)果

二審法院和再審法院：

《前期物業(yè)服務(wù)合同》無效，不支持物業(yè)公司根據(jù)合同請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的訴求。

分析建議

1、注意合同無效風(fēng)險(xiǎn)

未經(jīng)招投標(biāo)手續(xù)或者主管部門批準(zhǔn)，開發(fā)商入駐小區(qū)，前期物業(yè)合同的效力目前是有爭(zhēng)議的。

不同的法院也會(huì)有不同的認(rèn)定：

判了！物業(yè)不僅違法入駐，服務(wù)還差，拒繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主竟敗訴了！

但是，物業(yè)入駐手續(xù)違法違規(guī)，有可能會(huì)被法院認(rèn)定為無效合同，而讓物業(yè)公司失去對(duì)物業(yè)費(fèi)的請(qǐng)求權(quán)。

2、注意兩種確定無效的情形

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第2條，

符合下列情形之一，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主請(qǐng)求確認(rèn)合同或者合同相關(guān)條款無效的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；

（二）物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。

3、注意手續(xù)的合法合規(guī)性

因此，物業(yè)公司入駐小區(qū)，不僅要注重提供物業(yè)服務(wù)，也要注意合法合規(guī)性手續(xù)。

否則一旦被法院宣布合同無效，將面臨經(jīng)濟(jì)損失。

以上案例供學(xué)習(xí)參考，希望對(duì)您有所幫助！