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1問：管理規(guī)約的意義是什么？

答：管理規(guī)約作為小區(qū)的“憲法”，其在填補法律漏洞，統(tǒng)一標準尺度，約束業(yè)主行為，維護業(yè)主權益，減少矛盾糾紛，實現(xiàn)有效管理，規(guī)范小區(qū)治理，建設和諧小區(qū)等方面具有重要的意義。

2問：前期物業(yè)服務合同為什么對業(yè)主具有法律約束力？

答：根據(jù)合同相對性原理，一般情況下，依法成立的合同，也僅在當事人之間具有法律約束力，而對合同之外的第三人不具有法律約束力。

那么，在業(yè)主沒有與物業(yè)服務人訂立合同的情況下，建設單位與物業(yè)服務人訂立的前期物業(yè)服務合同為什么會對業(yè)主具有法律約束力呢？

對此，逸嬌君分析認為，前期物業(yè)服務合同對業(yè)主具有法律約束力的原因，首先是源于法律的直接規(guī)定，民法典第939條和物業(yè)管理條例第21條明確規(guī)定，建設單位依法與物業(yè)服務人訂立的前期物業(yè)服務合同對業(yè)主具有法律約束力；其次，業(yè)主以與建設單位訂立《商品房買賣合同》的行為表明，其已間接認可接受了《商品房買賣合同》中包含的前期物業(yè)服務的條款；再次，由于前期物業(yè)服務合同是在業(yè)主大會成立前的過渡性安排，目的是保障物業(yè)交付后的正常運轉(zhuǎn)和維護小區(qū)整體利益的目的考量。若業(yè)主不滿意物業(yè)服務，可以在業(yè)主大會成立后，通過法定程序另聘物業(yè)服務人的方法進行補救。

綜上，盡管業(yè)主未直接與物業(yè)服務人訂立前期物業(yè)服務合同，但前期物業(yè)服務合同仍然對業(yè)主具有法律約束力。

3問：前期物業(yè)服務合同對業(yè)主具有法律約束力來源的觀點有哪些？

答：關于前期物業(yè)服務合同對業(yè)主具有法律約束力的來源，在理論和實務界主要存在以下觀點：

第一種觀點：合同轉(zhuǎn)讓說。轉(zhuǎn)讓說認為，房屋出售給業(yè)主后，建設單位就將與物業(yè)服務人訂立的前期物業(yè)服務合同概括轉(zhuǎn)讓給了業(yè)主，業(yè)主取代建設單位后，也就默示接受了合同的權利義務，所以前期物業(yè)服務合同對業(yè)主具有法律約束力；

第二種觀點：委托代理說。代理說認為，建設單位在與物業(yè)服務人訂立前期物業(yè)服務合同時，是以不確定未來業(yè)主的身份與物業(yè)服務人訂立合同的，之后通過業(yè)主與建設單位購買房屋的行為，對建設單位的代理進行了追認授權，所以前期物業(yè)服務合同對業(yè)主具有法律約束力；

第三種觀點：代為履行說。履行說認為，基于建設單位與物業(yè)服務人的約定，由業(yè)主代建設單位向物業(yè)服務人履行交納物業(yè)費的義務。如果業(yè)主不交物業(yè)費，則由建設單位向業(yè)主主張物業(yè)費，然后再由物業(yè)服務人向建設單位主張物業(yè)費，所以前期物業(yè)服務合同對業(yè)主具有法律約束力；

第四種觀點：合同涉他說。涉他說認為，前期物業(yè)服務合同是屬于涉及第三人的合同，雖然業(yè)主未參與合同的訂立過程，但合同卻賦予了業(yè)主享受物業(yè)服務的權利，所以前期物業(yè)服務合同對業(yè)主具有法律約束力；

第五種觀點：成員繼受說。繼受說認為，在物業(yè)銷售前，建設單位是唯一業(yè)主，而在物業(yè)銷售后，業(yè)主就分散繼受了建設單位對建筑物專有部分的所有權，同時也就分散繼受了建筑物區(qū)分所有權的共有權和成員權，所以前期物業(yè)服務合同對業(yè)主具有法律約束力。

以上觀點，雖然是“公說公有理”，但都不能完美詮釋前期物業(yè)服務合同對業(yè)主具有法律約束力的來源，還有待專家學者的進一步探索研究。

4問：全體業(yè)主為什么會成為物業(yè)服務合同的當事人？

答：法律規(guī)定全體業(yè)主作為物業(yè)服務合同的當事人，既是對業(yè)主物權的尊重，也是維護業(yè)主合法權益，實現(xiàn)小區(qū)治理的必然要求。

因為在建筑物區(qū)分所有權制度下，單個業(yè)主對專有部分以外的共有部分，無法獨立行使和實現(xiàn)共同管理的權利，其還必須通過集體決策機制，即業(yè)主大會形成選聘物業(yè)服務人的統(tǒng)一意志，并由業(yè)主大會的執(zhí)行機構業(yè)主委員會與物業(yè)服務人訂立物業(yè)服務合同才能實現(xiàn)，而物業(yè)服務合同正是業(yè)主集體意志的法律表現(xiàn)形式，全體業(yè)主才是實質(zhì)上的物業(yè)服務合同指向的權利享有者和義務承擔者。所以，《中華人民共和國民法典》第939條突破了合同相對性原則，直接將業(yè)主列為物業(yè)服務合同當事人，明確規(guī)定建設單位依法與物業(yè)服務人訂立的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務人訂立的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有法律約束力。

5問：業(yè)主委員會出具欠費證明，需承擔付款責任嗎？

答：據(jù)岱岳法院消息，2021年3月12日，某小區(qū)業(yè)主委員會為物業(yè)服務人出具了《欠費證明》，“經(jīng)結算，應付物業(yè)費62730.62元，分2次付清，3月12日付30000元，12月31日付32730.62元。業(yè)主未交納的物業(yè)費，由物業(yè)公司起訴業(yè)主”。當日，業(yè)主委員會即向物業(yè)服務人支付物業(yè)費30000元。

因業(yè)主委員會逾期未支付余款32730.62元，物業(yè)服務人將業(yè)主委員會訴至法庭，請求人民法院判令業(yè)主委員會向物業(yè)服務人支付物業(yè)費32730.62元和利息。

業(yè)主委員會抗辯稱，業(yè)主委員會不是欠費主體，請求人民法院判決駁回物業(yè)服務人的訴訟請求。

法院審理認為，根據(jù)法律規(guī)定和合同約定，業(yè)主有向物業(yè)服務人交納物業(yè)費的義務，逾期交納的，業(yè)主委員會有權督促業(yè)主限期交納。本案中，業(yè)主委員會幫助物業(yè)服務人催交物業(yè)費的行為，并不能證明是業(yè)主委員會拖欠了物業(yè)費，物業(yè)服務人應當向欠費業(yè)主主張權利。況且業(yè)主委員會在出具的證明中明確載明：“業(yè)主未交納的物業(yè)費，由物業(yè)公司起訴業(yè)主”。所以，物業(yè)服務人要求業(yè)主委員會承擔付款責任沒有事實法律依據(jù)，遂根據(jù)民事訴訟法和民法典等法律規(guī)定，判決駁回了物業(yè)服務人的訴訟請求。

6問：首次業(yè)主大會會議籌備組中的業(yè)主代表是如何產(chǎn)生的？

答：根據(jù)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第11條的規(guī)定和地方法規(guī)的規(guī)定，首次業(yè)主大會會議籌備組中的業(yè)主代表，是由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會組織業(yè)主推薦產(chǎn)生的。而業(yè)主推薦產(chǎn)生的方式，通常是由業(yè)主聯(lián)名推薦和業(yè)主自薦相結合的方式產(chǎn)生。

在推薦產(chǎn)生業(yè)主代表后，首次業(yè)主大會會議籌備組應當將業(yè)主代表以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)主如對公告的業(yè)主代表有異議，可以提請街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。

7問：街道辦事處可以建議物業(yè)服務人酌情調(diào)減物業(yè)費嗎？

答：據(jù)網(wǎng)絡，2024年4月18日，臺江區(qū)某街道辦事處向某小區(qū)物業(yè)服務人發(fā)出了調(diào)減物業(yè)費的函，建議物業(yè)服務人考慮業(yè)主反映物業(yè)費過高的實際，予以酌情調(diào)減物業(yè)費。

那么，街道辦事處可以建議物業(yè)服務人酌情調(diào)減物業(yè)費嗎？

對此，逸嬌君分析認為，雖然目前法律未明確街道辦事處有建議物業(yè)服務人酌情調(diào)減物業(yè)費的權力，但從法律賦予街道辦事處對物業(yè)管理活動具有的指導監(jiān)督權看，則是存在建議可行性的。

在物業(yè)服務水平不達標，物業(yè)收費標準過高，物業(yè)服務與收費標準嚴重不匹配，業(yè)主與物業(yè)矛盾激化，進而影響社會安定的情況下，為了規(guī)范物業(yè)管理服務，維護業(yè)主合法權益，促進社會和諧穩(wěn)定，街道辦事處作為政府派出機構，是應當依法行使職權，維護社會穩(wěn)定，協(xié)調(diào)解決糾紛并提出酌情調(diào)減物業(yè)費建議的。

應當指出，雖然街道辦事處可以建議物業(yè)服務人酌情調(diào)減物業(yè)費，但街道辦事處的建議是不具有強制性的，對物業(yè)服務人依法不具有強制執(zhí)行的法律效力。

如果物業(yè)服務人拒絕采納街道辦事處酌情調(diào)減物業(yè)費的建議，則街道辦事處應當及時指導業(yè)主大會通過法定程序討論是否由物業(yè)服務人酌情調(diào)減物業(yè)費，或者及時引導矛盾雙方通過訴訟仲裁方式解決調(diào)減物業(yè)費的爭議。

8問：業(yè)主委員會任期屆滿，其召集業(yè)主大會作出的選聘物業(yè)服務人決定有效嗎？

答：根據(jù)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第32條的規(guī)定，業(yè)主委員會每屆任期不超過5年。

那么問題來了，業(yè)主委員會任期屆滿后，其召集業(yè)主大會作出的選聘物業(yè)服務人決定有效嗎？

據(jù)網(wǎng)絡，浦東新區(qū)某小區(qū)業(yè)主委員會因在任期屆滿后，召集業(yè)主大會討論通過了續(xù)聘物業(yè)服務人的決定，而引起部分業(yè)主的不滿。部分業(yè)主認為，業(yè)主委員會在任期屆滿后，無權再召集業(yè)主大會討論通過續(xù)聘物業(yè)服務人的決定，故提起訴訟，請求人民法院依法撤銷業(yè)主大會作出的續(xù)聘物業(yè)服務人決定。

法院審理認為，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，其有權召集業(yè)主大會，并由業(yè)主大會討論通過續(xù)聘物業(yè)服務人的決定。本案中，業(yè)主委員會在任期屆滿前四個月曾以口頭方式報告街道辦事處，要求換屆改選，后以書面報告進行了確認。街道辦事處在知曉業(yè)主委員會任期即將屆滿的情況下，客觀上未及時啟動組建換屆改選的程序，故新一屆業(yè)主委員會未及時成立的責任不能歸咎于業(yè)主委員會。在無地方法規(guī)明令禁止且程序合法的情況下，業(yè)主委員會在任期屆滿后，為了維護全體業(yè)主的合法權益，其仍然有權召集業(yè)主大會，并由業(yè)主大會作出續(xù)聘物業(yè)服務人的決定。據(jù)此根據(jù)民法典等法律規(guī)定，判決駁回了部分業(yè)主的訴訟請求。

9問：什么是業(yè)主監(jiān)事會？

答：所謂業(yè)主監(jiān)事會，又稱業(yè)主大會監(jiān)事會，是指為了維護全體業(yè)主的合法權益，而由全體業(yè)主共同推舉部分業(yè)主組成的，對物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的業(yè)主委員會和物業(yè)服務人進行日常監(jiān)督的，以確保物業(yè)管理活動合法合規(guī)的，業(yè)主大會的常設監(jiān)督機構。

10問：物業(yè)服務人違規(guī)備案怎么辦？

答：針對物業(yè)服務人的違規(guī)備案行為，物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當根據(jù)《物業(yè)管理條例》和地方性法規(guī)的規(guī)定，在調(diào)查確認物業(yè)服務人確有違規(guī)備案事實的基礎上，責令物業(yè)服務人限期整改，逾期未整改的，可以對物業(yè)服務人處以警告、罰款等行政處罰。

11問：業(yè)主監(jiān)事會與業(yè)主大會之間是一種什么關系？

答：業(yè)主監(jiān)事會作為業(yè)主大會的監(jiān)督機構，其與業(yè)主大會之間是一種相互依存、相互制約的監(jiān)督與被監(jiān)督的關系。

業(yè)主監(jiān)事會通過行使監(jiān)督權，可以促進業(yè)主大會的民主管理和規(guī)范運轉(zhuǎn)，保證業(yè)主大會決議的合法合規(guī)和順利執(zhí)行，進而更好地維護全體業(yè)主的合法權益。

而業(yè)主大會通過決議決定的形式，又有效規(guī)范約束了業(yè)主監(jiān)事會及其成員的監(jiān)督行為，促進了業(yè)主監(jiān)事會在監(jiān)督的軌道上健康良性運行。

12問：業(yè)主可以擅自變動建筑主體和承重結構嗎？

答：建筑主體是建筑實體的主架結構，承重結構是承受傳遞建筑主體載荷的連接點。建筑主體和承重結構對于建筑物安全和使用壽命起著至關重要的作用。

因此，在沒有設計方案和未經(jīng)審查批準的情況下，任何人均不得擅自變動建筑主體和承重結構，否則將埋下安全隱患，還極有可能釀成難以預料的重大安全事故。

對于業(yè)主在裝飾裝修房屋過程中，擅自變動建筑主體和承重結構的違法行為，行政主管部門有權根據(jù)《建設工程質(zhì)量管理條例》第69條的規(guī)定，責令業(yè)主改正，并處業(yè)主以5萬元以上10萬元以下的罰款。

13問：房屋未實際入住，可以減免業(yè)主的物業(yè)費嗎？

答：全國人大常委會法制工作委員會在審查地方性法規(guī)時指出，根據(jù)民法典第944條的規(guī)定，在物業(yè)服務人已經(jīng)按照合同約定和有關規(guī)定為業(yè)主提供物業(yè)服務的情況下，業(yè)主不得以未接受或無需接受物業(yè)服務的理由拒交物業(yè)費。

對于房屋未實際入住，一律按物業(yè)費總額70%交納物業(yè)費的地方性法規(guī)規(guī)定，法制工作委員會認為，這不僅缺乏上位法依據(jù)，實踐中也較難操作，還極易引發(fā)糾紛，所以地方性法規(guī)不宜對減免物業(yè)費問題直接作出規(guī)定。

14問：樓道物品丟失，物業(yè)服務人應當賠償嗎？

答：據(jù)驛城法院消息，某小區(qū)業(yè)主黃先生在把使用了幾年的茶臺搬進9樓新家時，因茶臺大不能進入電梯，而把茶臺放在了一樓樓道。兩月后，不見了茶臺蹤跡。聯(lián)想到前不久物業(yè)曾張貼過清理雜物通知，黃先生即認定茶臺是被物業(yè)給清理了。在與物業(yè)服務人交涉無果后，黃先生一紙訴狀將物業(yè)服務人訴至法庭，請求人民法院依法判令物業(yè)服務人賠償其經(jīng)濟損失3500元。

法院審理認為，樓道是公共區(qū)域，屬于全體業(yè)主所有。本案中，黃先生長時間將茶臺棄置在公共區(qū)域，應當預見到可能丟失的風險。物業(yè)服務人依法對樓道雜物進行清理，不僅未侵犯業(yè)主的合法權益，而且是履行對包括黃先生在內(nèi)的全體業(yè)主安全保障義務所采取的必要措施。況且黃先生也無證據(jù)證實，茶臺丟失就是物業(yè)服務人清理樓道雜物的行為所致。因此，黃先生主張物業(yè)服務人賠償其經(jīng)濟損失3500元沒有事實法律依據(jù)。遂根據(jù)民事訴訟法的有關規(guī)定，判決駁回了黃先生的訴訟請求。

15問：什么是業(yè)主大會跑票志愿者？

答：所謂業(yè)主大會跑票志愿者，是指在業(yè)主大會會議期間，根據(jù)業(yè)主委員會的安排，負責上門或定點向業(yè)主發(fā)放會議通知、投票規(guī)則及表決票等會議材料，提示業(yè)主參與投票，征集業(yè)主表決意見，協(xié)助處理投票相關事宜，自愿無償為業(yè)主大會提供公益服務的人。

16問：什么是信托制物業(yè)服務模式？

答：所謂信托制物業(yè)服務模式，是指根據(jù)業(yè)主大會的決定和信托物業(yè)服務合同的約定，業(yè)主委員會將物業(yè)費和公共收益作為信托財產(chǎn)存入信托賬戶，由物業(yè)服務人或者第三人作為受托人對賬戶進行管理，業(yè)主通過信息平臺可以查看監(jiān)督每筆財務收支和賬目憑證，以確保財務公開透明，服務質(zhì)價相符，業(yè)主當家做主，降低物業(yè)成本的一種新型的物業(yè)服務模式。

17問：街道辦事處不給業(yè)主委員會備案構成行政不作為嗎？

答：據(jù)網(wǎng)絡，在杏花嶺區(qū)某街道辦事處不給某小區(qū)業(yè)主委員會備案，而復議申請又被區(qū)政府駁回的情況下，業(yè)主委員會向人民法院提起行政訴訟，請求人民法院依法確認街道辦事處不予備案的行政行為違法并請求依法撤銷區(qū)政府的行政復議決定。

街道辦事處和區(qū)政府抗辯稱，業(yè)主委員會不具有合法的主體資格。不予備案的行政行為也不可訴，本案不屬于人民法院行政訴訟的受案范圍。請求駁回業(yè)主委員會的訴訟請求。

晉源區(qū)法院審理認為，根據(jù)《物業(yè)管理條例》和《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國行政訴訟法〉的解釋》等法律規(guī)定，業(yè)主委員會自選舉成立之日起，即具有合法的主體資格。街道辦事處對業(yè)主委員會的選舉成立，依法具有指導、協(xié)助、監(jiān)督和備案的法定職責，而不履行法定職責的行為就屬于人民法院行政訴訟的受案范圍，業(yè)主委員會對于行政機關作出的涉及業(yè)主共有利益的行政行為，可以以自己的名義向人民法院提起行政訴訟。

本案中，街道辦事處對原告提出的備案申請既不蓋章也不答復的行為構成了行政的不作為。在街道辦事處未提交任何證據(jù)的情況下，區(qū)政府即認定業(yè)主委員會未按法定程序成立，并駁回業(yè)主委員會的復議申請于法無據(jù)，其作出的復議決定應予撤銷。遂根據(jù)行政訴訟法第72條和第79條的規(guī)定，判決責令街道辦事處在判決生效之日起30日內(nèi)，對業(yè)主委員會是否符合備案條件進行審核并作出書面答復，同時判決撤銷了區(qū)政府的行政復議決定。

18問：街道辦事處可以隨意叫停業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議嗎？

答：根據(jù)法律規(guī)定，街道辦事處對業(yè)主大會、業(yè)主委員會具有指導監(jiān)督的權力，但法律并未賦予街道辦事處有隨意叫停業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議的權力。

雖然街道辦事處不具有隨意叫停業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議的權力，但如果發(fā)現(xiàn)業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議的流程不規(guī)范，或者會議的內(nèi)容違法違規(guī)，或者會議決議的事項侵害他人權益，可能造成激化矛盾，影響安定團結等嚴重后果時，則街道辦事處應當通過合理化建議的方式，及時提示業(yè)主大會、業(yè)主委員會高度重視，立即糾正，而不可以以指導監(jiān)督的名義，隨意叫停業(yè)主大會、業(yè)主委員會的會議。

19問：什么是增值物業(yè)服務？

答：所謂增值物業(yè)服務，是指為了滿足業(yè)主的個性化、多樣性、選擇性需求，物業(yè)服務人在為業(yè)主提供保安、保潔、維修、綠化等基礎物業(yè)服務之外，又為業(yè)主提供的旨在提升業(yè)主生活品質(zhì)和滿意度的，具有附加價值和優(yōu)質(zhì)體驗的額外的物業(yè)服務。

20問：什么是增值物業(yè)服務費？

答：所謂增值物業(yè)服務費，又稱特約物業(yè)服務費，是指根據(jù)《增值物業(yè)服務合同》的約定，物業(yè)服務人在為業(yè)主提供基礎物業(yè)服務合同約定以外的服務項目后，又向業(yè)主收取的基礎物業(yè)服務費之外增加的物業(yè)服務費。

21問：什么是增值物業(yè)服務合同？

答：所謂增值物業(yè)服務合同，是指為了滿足業(yè)主的主個性化、多樣性和選擇性需求，提升業(yè)主的生活品質(zhì)和滿意度，而在業(yè)主與物業(yè)服務人之間訂立的，約定物業(yè)服務人為業(yè)主提供基礎物業(yè)服務合同以外的服務項目，業(yè)主向物業(yè)服務人交納增值物業(yè)服務費，用以明確業(yè)主與物業(yè)服務人之間權利義務的協(xié)議。

22問：《人防車位平時使用證》能證明人防車位使用權的歸屬嗎？

答：根據(jù)《人民防空工程平時開發(fā)利用管理辦法》第9條的規(guī)定，人民防空主管部門應當根據(jù)使用單位提交的備案資料，經(jīng)審查合格后發(fā)給《人民防空工程平時使用證》。使用單位必須持有《人民防空工程平時使用證》，方可使用人民防空工程。

因此，《人民防空工程平時使用證》是能夠證明人防車位使用權歸屬的，持有《人民防空工程平時使用證》的人，就是人防車位的使用權人。

23問：物業(yè)服務人有主管部門嗎？

答：根據(jù)《物業(yè)管理條例》第5條的規(guī)定，國務院建設行政主管部門和縣以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。因此，國務院建設行政主管部門和縣以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門就是物業(yè)服務人的主管部門。

此外，根據(jù)法律規(guī)定，國務院價格行政主管部門和縣以上地方人民政府價格主管部門雖然有權對本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務收費進行監(jiān)督管理，街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府雖然有權對物業(yè)管理活動進行指導監(jiān)督，但他們都不是物業(yè)服務人的主管部門。

24問：公共收益可以用于抵扣業(yè)主的物業(yè)費嗎？

答：根據(jù)《物業(yè)管理條例》第54條的規(guī)定，公共收益應當主要用于補充住宅專項維修資金的不足，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

因此，逸嬌君認為，公共收益在彌補住宅專項維修資金的不足，并經(jīng)過法定程序和業(yè)主大會的討論決定后，公共收益的余額部分是可以用于抵扣業(yè)主的物業(yè)費的。

25問：業(yè)主監(jiān)事會與業(yè)主委員會之間是一種什么關系？

答：業(yè)主監(jiān)事會作為業(yè)主大會的監(jiān)督機構，其與業(yè)主委員會之間是一種監(jiān)督與被監(jiān)督的關系。

業(yè)主監(jiān)事會通過行使監(jiān)督權，可以警示約束業(yè)主委員會委員的行為，推動業(yè)主委員會的規(guī)范高效運轉(zhuǎn)，督促其不折不扣地執(zhí)行好業(yè)主大會的決議，進而更好地維護全體業(yè)主的合法權益。

26問：業(yè)主監(jiān)事會與物業(yè)服務人之間是一種什么關系？

答：業(yè)主監(jiān)事會作為業(yè)主大會的監(jiān)督機構，其與物業(yè)服務人之間是一種監(jiān)督與被監(jiān)督的關系。

業(yè)主監(jiān)事會通過行使監(jiān)督權，可以發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務工作中存在的問題，及時提示物業(yè)服務人擺正位置，正視問題，糾正不足，改進工作，督促物業(yè)服務人履行好合同義務，以實際行動為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)高效的物業(yè)服務。

同時，業(yè)主監(jiān)事會通過監(jiān)督物業(yè)服務人定期將服務事項、負責人員、質(zhì)量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況和業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告，及對報告內(nèi)容進行審查評議，又增強了物業(yè)服務工作的透明度，擴大了物業(yè)服務人的社會影響，從而有利于物業(yè)服務人的規(guī)范健康可持續(xù)發(fā)展。

27問：什么是建筑物架空層？

答：所謂建筑物架空層，是指在建筑物的深基礎或建筑物的吊腳架空部位，僅有主體結構支撐，而不回填土石方和無外圍護結構的開敞式空間層。

28問：建筑物架空層應當歸誰所有？

答：根據(jù)《中華人民共和國民法典》第274條的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地屬于業(yè)主共有，建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房屬于業(yè)主共有。

因此，建筑物架空層作為小區(qū)公共區(qū)域不可分割的一部分，是依賴于建筑物整體而存在的，其與小區(qū)的道路、綠地、公用設施設備和物業(yè)服務用房等具有相同的性質(zhì)，所以，建筑物架空層應當歸全體業(yè)主所有，全體業(yè)主對建筑物架空層享有共有和共同管理的權利。

29什么是物業(yè)管理區(qū)域？

答：所謂物業(yè)管理區(qū)域，是指根據(jù)法律規(guī)定和合同約定，由一個物業(yè)服務人或由一個業(yè)主、業(yè)主大會對一個物業(yè)紅線范圍內(nèi)的所有建筑物及其設施設備、公共場地等進行統(tǒng)一管理和統(tǒng)一服務的責任邊界。

30問：物業(yè)管理區(qū)域的法律意義有哪些？

答：根據(jù)法律規(guī)定和物業(yè)實踐經(jīng)驗，逸嬌君認為，物業(yè)管理區(qū)域?qū)τ诿鞔_建設單位、物業(yè)服務人和業(yè)主等主體間的權利義務，統(tǒng)一管理維護建筑物及其附屬設施設備和相關場地，規(guī)范籌集、管理和使用住宅專項維修資金及規(guī)范管理小區(qū)公共收益等費用，維護好各方權益具有重要的法律意義。

31問：建筑物架空層的法律意義有哪些？

答：根據(jù)法律規(guī)定和物業(yè)實踐經(jīng)驗，逸嬌君認為，建筑物架空層在提升建筑物美感，擴大業(yè)主活動空間，便利業(yè)主溝通交流，改善業(yè)主居住環(huán)境，保障小區(qū)消防安全等方面具有重要的法律意義。

32問：什么是家長制業(yè)主委員會？

答：所謂家長制業(yè)主委員會，是指業(yè)主委員會在作出決策和執(zhí)行業(yè)主大會決議過程中，業(yè)主委員會主任大小權獨攬，采取“家長一言堂”“拍板定案”的，違反民主協(xié)商原則的，侵害業(yè)主合法權益的，傳統(tǒng)迂腐的業(yè)主委員會的運作模式。

33問：什么是共用設施設備？

答：根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》第3條第二款的規(guī)定，所謂共用設施設備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等?！?b>

34問：業(yè)主家的上下水管道屬于共用設施設備嗎？

答：業(yè)主家的下水管道是貫穿于多個樓層的，歸全體業(yè)主所有的，小區(qū)整體排水系統(tǒng)不可分割的公共通道。

根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》第3條第二款的規(guī)定并結合司法判例，逸嬌君認為業(yè)主家的上下水管道是屬于共用設施設備的。

35問：什么是住宅共用部位？

答：根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》第3條第一款的規(guī)定，所謂共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

36問：什么是物業(yè)高新技術企業(yè)？

答：所謂物業(yè)高新技術企業(yè)，是指在物業(yè)管理行業(yè)中，通過科技創(chuàng)新，能夠?qū)F(xiàn)代科技手段與物業(yè)管理服務深度融合的，可以提升小區(qū)智能化管理服務水平的，獲得國家高新技術企業(yè)認證證書的物業(yè)管理公司。

37問：無車位的業(yè)主車輛可以進小區(qū)嗎？

答：在目前無明確法律規(guī)定的情況下，無車位的業(yè)主車輛是否可以進小區(qū)，主要是取決于小區(qū)是否有公共停車位和物業(yè)服務合同和管理規(guī)約對此是否有約定。

如果小區(qū)有公共停車位，則物業(yè)服務人應當將無車位的業(yè)主車輛信息輸入道閘自動識別信息中，無條件允許無車位的業(yè)主車輛自動進入。

在小區(qū)沒有公共停車位，且物業(yè)服務合同和管理規(guī)約對無車位的業(yè)主車輛是否可以進小區(qū)有約定的情況下，則物業(yè)服務人應當按照約定，視情決定無車位的業(yè)主車輛是否可以進小區(qū)。

應當指出，即便是物業(yè)服務合同和管理規(guī)約明確約定無車位的業(yè)主車輛一律不得進小區(qū)，但在業(yè)主搬家、接送病人等特殊緊急情況下，則物業(yè)服務人也是不可以阻擋無車位的業(yè)主車輛進小區(qū)的。

38問：業(yè)主委員會備案的性質(zhì)是什么？

答：根據(jù)法律規(guī)定和司法判例，逸嬌君認為，業(yè)主委員會備案的性質(zhì)是在其選舉產(chǎn)生后，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對業(yè)主委員會履行告知義務進行的一種合法性形式審查和行政確認，而非是準予其從事物業(yè)管理活動的一種行政許可。

因此，業(yè)主委員會的備案不會改變其非法人組織和不能獨立承擔民事責任的法律性質(zhì)，未經(jīng)備案的業(yè)主委員會仍然是具有根據(jù)業(yè)主大會的決定，與物業(yè)服務人訂立合同和參與訴訟仲裁等民事主體資格的。

39問：業(yè)主委員會備案的意義有哪些？

答：業(yè)主委員會在選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，是證明其已經(jīng)成立，確保業(yè)主自治組織規(guī)范運作的重要環(huán)節(jié)，根據(jù)法律規(guī)定和物業(yè)實踐經(jīng)驗，逸嬌君認為，業(yè)主委員會備案的意義主要體現(xiàn)在以下幾方面：

一是確認業(yè)主委員會的地位合法。業(yè)主委員會的成立程序、成員資格和職權范圍等在得到行政部門的審核確認并頒發(fā)證明后，業(yè)主委員會也就具有了法律確認的主體地位，可以依法享有權利承擔義務；

二是規(guī)范業(yè)主委員會的良性運轉(zhuǎn)。業(yè)主委員會通過整理、提交業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會的選舉情況、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則和會議記錄等有關材料，可以明確業(yè)主委員會委員的職責權限，推動業(yè)主委員會的透明管理，規(guī)范業(yè)主委員會的良性運轉(zhuǎn)；

三是得到行政部門的監(jiān)督支持。業(yè)主委員會在備案后，行政部門即具有了對業(yè)主委員會的指導監(jiān)督職責。通過行政部門的指導監(jiān)督，可以有效避免業(yè)主委員會的工作偏差。同時，業(yè)主委員會通過向行政部門報告工作，特別是在小區(qū)發(fā)生重大糾紛、重大事件或存在重大困難，亟需行政部門關懷支持時，行政部門的及時介入，不僅增強了業(yè)主委員會的底氣，也有利于問題的及時妥善解決；

四是便利與外部開展合作交流。業(yè)主委員會在領取備案證明后，其具有的合法身份，不僅有助于業(yè)主委員會監(jiān)督物業(yè)服務人履行好合同義務，而且有助于業(yè)主委員會在與物業(yè)服務人等外部單位人員的合作交流中建立信任，降低疑慮，達成共識，實現(xiàn)共贏；

五是確保維護業(yè)主合法權益。備案使得業(yè)主委員會的工作規(guī)范透明，可以便利業(yè)主了解監(jiān)督業(yè)主委員會及其成員的工作。而業(yè)主參與小區(qū)事務積極性的提升，又促進了業(yè)主委員會的正確履職。業(yè)主委員會通過處理小區(qū)事務，參與訴訟仲裁，追討公共收益等的積極作為，又較好的維護了業(yè)主的合法權益。

40問：什么是物業(yè)服務人的法定義務？

答：所謂物業(yè)服務人的法定義務，是指在法律法規(guī)中明確規(guī)定的，物業(yè)服務人“生來具有”的且不能由合同約定免除的，物業(yè)服務人必須對業(yè)主的人身財產(chǎn)提供安全保障、對建筑物及其附屬設施設備進行維修養(yǎng)護、對環(huán)境衛(wèi)生和生活秩序進行管理維護等強制性、基礎性和普遍性的各種義務。

41問：什么是物業(yè)服務人的法定權利？

答：所謂物業(yè)服務人的法定權利，是指在法律法規(guī)中明確規(guī)定的，物業(yè)服務人“生來具有”的且不能由合同約定免除的，物業(yè)服務人所享有的諸如自行制定小區(qū)管理制度、請求業(yè)主委員會協(xié)助管理小區(qū)、采取合理措施制止違反治安、環(huán)保、消防等違法行為、向業(yè)主收取并向業(yè)主催交物業(yè)費、對欠費業(yè)主提起訴訟或者申請仲裁等不容他人非法限制剝奪的各種權利。

42問：合同約定可以免除物業(yè)服務人的法定義務嗎？

答：法定義務是由法律法規(guī)明確規(guī)定的各種強制性義務。

從法律原理上講，合同約定應在不違反法律法規(guī)強制性規(guī)定的前提下才具有法律效力。因此，如果允許通過合同約定免除物業(yè)服務人的法定義務，則必然會損害社會的公共利益和侵害業(yè)主的合法權益。

大量的司法仲裁判例表明，合同約定免除物業(yè)服務人法定義務的條款是非法的、無效的，自始對業(yè)主不具有法律的約束力。

43問：有犯罪記錄的人可以擔任物業(yè)公司的經(jīng)理嗎？

答：對于有犯罪記錄的人是否可以擔任物業(yè)公司的經(jīng)理，《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)并沒有禁止性規(guī)定。

因此，在無法律禁止性規(guī)定的情況下，有犯罪記錄的人是否可以擔任物業(yè)公司的經(jīng)理，主要是取決于物業(yè)公司的選人用人標準。

現(xiàn)實中，基于風險防控的考慮，絕大多數(shù)的物業(yè)公司是不愿意聘用有犯罪記錄的人擔任公司經(jīng)理的。而個別的物業(yè)公司或者是出于人情關系的考慮，或者是出于“特殊能力”的需要，或者是有犯罪記錄的人隱瞞了犯罪記錄，以致于有犯罪記錄的人會成為物業(yè)公司的經(jīng)理。

雖然有犯罪記錄的人在法律上可以擔任物業(yè)公司的經(jīng)理，但根據(jù)公司法第146條第一款（二）項和市場主體登記管理條例第12條（二）項，因貪污、賄賂、侵占財產(chǎn)、挪用財產(chǎn)或者破壞社會主義市場經(jīng)濟秩序被判處刑罰，執(zhí)行期滿未逾5年，或者因犯罪被剝奪政治權利，執(zhí)行期滿未逾5年，不得擔任公司、非公司企業(yè)法人法定代表人的規(guī)定，逸嬌君認為，有上述犯罪記錄的人在不得擔任公司、非公司企業(yè)法人法定代表人的同時，也是不宜擔任物業(yè)公司經(jīng)理的。

此外，對于有侵害公民人身權利的殺人、強奸、搶劫等嚴重暴力型犯罪記錄的人，逸嬌君認為更是不宜擔任物業(yè)公司經(jīng)理的，否則將會給物業(yè)服務人帶來難以預料的法律風險。

44問：家長制業(yè)主委員會的危害有哪些？

答：簡單講，家長制業(yè)主委員會的危害主要體現(xiàn)在：無視法規(guī)紀律，潛在法律風險；權力高度集中、排斥民主協(xié)商；缺乏監(jiān)督制約、極易滋生腐??；決策暗箱操作、偏離業(yè)主意愿；濫用決策權力、侵害業(yè)主權益；管理能力不足、問題成堆惡化；衙門霸道作風、不利物業(yè)服務；業(yè)主怨聲載道、小區(qū)關系緊張；矛盾糾紛不斷、影響安定團結。

45問：常見的物業(yè)違法違約行為有哪些？

答：根據(jù)法律規(guī)定和司法仲裁判例，逸嬌君認為，常見的物業(yè)違法違約行為主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）在違法行為方面。一是物業(yè)服務人未定期將服務事項、負責人員、質(zhì)量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主大會公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告；

二是物業(yè)服務人采取以停水、停電、停熱、停燃氣，停用門禁卡，捆綁收費、半夜收費、恐嚇收費，以及以將《催款函》《律師函》《起訴通知書》等貼到業(yè)主家門的不正確方式向業(yè)主催交物業(yè)費；

三是物業(yè)服務人未按約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的基本秩序，未采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。例如，不及時檢查維護消防、電梯、監(jiān)控等共用設施設備。對業(yè)主反映的高空拋物墜物等現(xiàn)象充耳不聞視而不見；

四是對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關違反治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務人未及時采取必要合理措施和未及時向有關行政主管部門報告并協(xié)助處理；

五是在物業(yè)服務合同終止后，物業(yè)服務人未在約定期限或合理期限退出物業(yè)管理區(qū)域，未將物業(yè)服務用房、相關設施設備、物業(yè)服務所必需的相關資料等交還給業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或其指定的人；

六是未經(jīng)業(yè)主同意，物業(yè)服務人擅自改變物業(yè)用途，將綠地、停車場等公共區(qū)域改建為商業(yè)設施自用或出租牟利；

七是在物業(yè)費之外，物業(yè)服務人巧立名目違規(guī)向業(yè)主收取代收水電費等手續(xù)費、停車服務費、裝修管理費、物業(yè)增值費等費用；

八是物業(yè)服務人不向業(yè)主公示公共收益的收支明細，甚至是挪用、侵占公共收益；

九是物業(yè)服務人違規(guī)使用、挪用、侵占住宅專項維修資金。

（二）在違約行為方面。一是物業(yè)服務人為業(yè)主提供的保安、保潔、綠化、安全等物業(yè)服務不及時、不規(guī)范、不專業(yè)，不盡責，致使物業(yè)服務的質(zhì)量達不到合同要求的標準；

二是物業(yè)服務人“看人下菜”，區(qū)分業(yè)主三六九等，不為業(yè)主提供平等的物業(yè)服務，甚至成為個別業(yè)主看家護院的“家丁”；

三是物業(yè)服務人在收取物業(yè)費等費用的過程中，不向業(yè)主解釋收費依據(jù)，不提供詳細的收費明細，收費過程極其缺乏透明度；

四是物業(yè)服務人以強硬手段非法限制業(yè)主權利。例如，不同意業(yè)主安裝充電樁、禁止業(yè)主封陽臺、不讓欠費業(yè)主進小區(qū)、進車庫等；

五是未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務人擅自侵占、出租公共設施設備、擅自將物業(yè)服務轉(zhuǎn)包給第三方等；

六是物業(yè)服務人隨意收集、泄露業(yè)主的個人信息，甚至是非法出售業(yè)主的個人信息從中牟利；

七是物業(yè)服務人對業(yè)主態(tài)度蠻橫霸道，對業(yè)主合理訴求敷衍塞責，甚至是對維權業(yè)主進行辱罵恐嚇。

46問：業(yè)主大會是一個會議嗎？

答：業(yè)主大會不是一個會議，而是一個組織機構。

根據(jù)《物業(yè)管理條例》和《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》的規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由全體業(yè)主組成一個業(yè)主大會，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。

因此，業(yè)主大會作為小區(qū)自治的最高權力機構，其在依法成立后，就與小區(qū)一直同時存在，除非小區(qū)合并或被拆除。

雖然業(yè)主大會不是一個會議，但是業(yè)主大會卻是通過一個個會議的形式，議決小區(qū)物業(yè)管理服務重大事項的。

47問：業(yè)主委員會擅自聘用專職人員的決定會被人民法院判決撤銷嗎？

答：據(jù)網(wǎng)絡，珠海某小區(qū)業(yè)主委員會因在未經(jīng)業(yè)主大會同意的情況下，擅自決定聘用程某為業(yè)主委員會秘書，并與程某簽訂了《秘書聘用協(xié)議書》，而引起部分業(yè)主的不滿。在向街道辦事處投訴無果后，部分業(yè)主一紙訴狀將業(yè)主委員會訴至法庭，請求人民法院依法判決撤銷業(yè)主委員會作出的聘用程某的決定。

業(yè)主委員會抗辯稱，根據(jù)業(yè)主大會通過的《業(yè)主委員會運行規(guī)則》的規(guī)定，業(yè)主委員會有權聘用專職人員，請求人民法院依法判決駁回部分業(yè)主的訴訟請求。

法院審理認為，業(yè)主委員會聘用專職人員，是業(yè)主大會的職權，而非是業(yè)主委員會的職權。本案中，業(yè)主委員會未能舉證證實聘用程某已經(jīng)業(yè)主大會表決通過。其提交的《業(yè)主委員會運行規(guī)則》，雖然被業(yè)主大會采納，但規(guī)則中關于秘書薪酬的決定權卻是與法律規(guī)定相悖的。據(jù)此，部分業(yè)主的訴請于法有據(jù)，應予支持。業(yè)主委員會擅自聘用程某的決定，因違反《珠海經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》“業(yè)主大會和業(yè)主委員會專職工作人員薪酬發(fā)放，應當由業(yè)主大會決定”的規(guī)定而應予撤銷。據(jù)此根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，判決撤銷了業(yè)主委員會聘用程某的決定。

48問：單個業(yè)主可以單獨與物業(yè)服務人訂立合同嗎？

答：從法律的規(guī)定看，前期物業(yè)服務合同是由建設單位與物業(yè)服務人訂立的，具有委托合同的性質(zhì)。普通物業(yè)服務合同是由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定，與物業(yè)服務人訂立的，具有集體合同的性質(zhì)。所以單個業(yè)主作為合同當事人，只需遵守合同的約定即可，而無需單獨與物業(yè)服務人訂立合同。

如果允許一個個的業(yè)主單獨與物業(yè)服務人訂立合同，勢必造成小區(qū)秩序的混亂，是不利于小區(qū)作為一個整體對共有部分進行管理維護的，最終損害的必然是一個個單個業(yè)主的合法權益，所以法律也就不規(guī)定單個業(yè)主與物業(yè)服務人訂立合同的問題。

雖然法律不規(guī)定單個業(yè)主與物業(yè)服務人訂立合同的問題，但逸嬌君認為，在以下兩種特殊情況下，單個業(yè)主單獨與物業(yè)服務人訂立合同，法律又是不禁止的。

一是在單個業(yè)主擁有獨棟別墅或獨棟商鋪等獨立物業(yè)，且又不涉及小區(qū)共用設施設備和公共區(qū)域管理維護時；二是在業(yè)主大會決議允許單個業(yè)主自行管理專有部分，或者合同未覆蓋單個業(yè)主的個性化服務需求時，單個業(yè)主在遵守原合同的前提下，也是可以單獨與物業(yè)服務人訂立補充合同的。

49問：可以不讓拒交車位管理費的業(yè)主車輛進車庫嗎？

答：據(jù)網(wǎng)絡，海門某小區(qū)業(yè)主成先生在收房后，因發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問題，在與物業(yè)服務人交涉維修事宜無果后，即拒絕向物業(yè)服務人交納車位管理費。而物業(yè)服務人為迫使成先生交費，便將成先生的車輛號牌移出了車庫道閘自動識別系統(tǒng)，造成成先生的車輛不能進車庫。

在雙方協(xié)商達不成一致的情況下，物業(yè)服務人一紙訴狀將成先生訴至法庭，請求人民法院依法判令成先生向其支付車位管理費。

成先生抗辯稱，拒交車位管理費是事出有因的，實乃物業(yè)服務人拒絕履行維修房屋的合同義務所致。故請求人民法院依法判令物業(yè)服務人恢復其車輛車庫的道閘自動識別信息，同時判令物業(yè)服務人酌情減免其車位管理費。

法院審理認為，業(yè)主有按合同約定向物業(yè)服務人支付車位管理費的義務，物業(yè)服務人有按合同約定向業(yè)主催交車位管理費的權利，但物業(yè)服務人不得采取非法方式向業(yè)主催交車位管理費。本案中，雖然成先生欠交車位管理費的情況屬實，但物業(yè)服務人采取不讓成先生車輛進車庫的方式向成先生催交車位管理費不僅于法無據(jù)，而且是對成先生物權使用權的侵犯。物業(yè)服務人應當恢復成先生車輛車庫的道閘自動識別信息，允許成先生的車輛進車庫。因物業(yè)服務人阻擋成先生車輛進車庫，造成成先生的車輛數(shù)天不能在車庫停放，故物業(yè)服務人應當酌情減免成先生的車位管理費。至于房屋質(zhì)量問題，成先生應向建設單位主張權利，而不是向物業(yè)服務人主張權利。

據(jù)此，人民法院根據(jù)民法典等法律規(guī)定，判令物業(yè)服務人在判決生效后的十日內(nèi)，恢復成先生車輛車庫的道閘自動識別信息，并判決物業(yè)服務人酌情減免了成先生的車位管理費。

50問：什么是業(yè)主委員會選舉糾紛？

答：所謂業(yè)主委員會選舉糾紛，是指在業(yè)主委員會選舉過程中，因程序缺陷、候選人資格、計票不實、外部干預等問題引發(fā)的，進而影響選舉結果是否公平公正合法有效的各種爭議。

51問：刁難欠交車位管理費的業(yè)主車輛進車庫應當受行政處罰嗎？

答：據(jù)網(wǎng)絡，青島某小區(qū)物業(yè)服務人在刪除了欠交車位管理費業(yè)主車輛車庫道閘自動識別信息后，要求欠費業(yè)主必須每次下車登記，才為欠費業(yè)主的車輛抬桿放行。

針對物業(yè)服務人的刁難，欠費業(yè)主向綜合行政執(zhí)法局投訴，請求調(diào)查處理。

綜合行政執(zhí)法局調(diào)查后認為，欠費業(yè)主反映的情況屬實。即便是業(yè)主欠交了車位管理費，物業(yè)服務人也不應該采取以業(yè)主下車登記才抬桿放行車輛，侵犯業(yè)主自由通行權的違法方式向業(yè)主催交車位管理費。據(jù)此，綜合行政執(zhí)法局根據(jù)民法典第944條第三款和《青島市物業(yè)管理條例》的規(guī)定，責令物業(yè)服務人立即恢復欠費業(yè)主車輛車庫道閘自動識別信息，并對物業(yè)服務人作出了罰款1萬元的行政處罰。

52問：業(yè)主占用公共綠地應當受行政處罰嗎？

答：據(jù)網(wǎng)絡，南通某小區(qū)業(yè)主李某以其住宅地下室滲水為由，擅自將住宅西側(cè)的綠化景觀水池拆除，并通過建設圍欄、硬化場地等形式，占用公共綠地332.23平方米。

綜合行政執(zhí)法局在調(diào)查確認李某的違法事實后認為，李某所在的小區(qū)綠地屬于城鎮(zhèn)公共綠地，任何單位和個人都不得擅自占用。本案中，李某擅自占用城鎮(zhèn)公共綠地的行為，侵害了國家對城鎮(zhèn)公共綠地的所有權，危害了社會的公共利益。對李某的違法行為，應當予以處罰。據(jù)此，綜合行政執(zhí)法局根據(jù)《江蘇省城市綠化管理條例》第24條第一款的規(guī)定，對李某下達了行政處罰決定書，責令李某于15日內(nèi)退還占用的332.23平方米綠化用地、恢復原狀，并對李某處以265784元的罰款。

53問：小區(qū)綠地屬于誰所有？

答：根據(jù)民法典第274條的規(guī)定，逸嬌君認為，小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地原則上是屬于業(yè)主共有的。但例外情況是，如果規(guī)劃文件中明確小區(qū)綠地是屬于城鎮(zhèn)公共綠地的，則小區(qū)綠地屬于國家所有。如果規(guī)劃文件中明示小區(qū)綠地是屬于個人的，例如獨棟別墅附帶的花園等，則小區(qū)綠地屬于個人所有。

因此，確定小區(qū)綠地的歸屬，應當以建設小區(qū)時的規(guī)劃文件為核心依據(jù)。

54問：車位管理費屬于公共收益嗎？

答：關于車位管理費是否屬于公共收益的問題，逸嬌君認為，應當根據(jù)車位產(chǎn)權的性質(zhì)和法律法規(guī)的規(guī)定進行分析判斷。

如果車位是占用業(yè)主共有的道路或者其他場所改建的非產(chǎn)權車位，根據(jù)民法典第275條第二款的規(guī)定，車位的所有權屬于全體業(yè)主所有，其產(chǎn)生的車位管理費應當屬于公共收益。物業(yè)服務人可以在扣除合理成本后，按照一定的程序，將公共收益返還給業(yè)主。

但如果車位是屬于建設單位所有的或者是屬于業(yè)主所有的產(chǎn)權車位，其產(chǎn)生的車位管理費則不屬于公共收益，而通常視為物業(yè)服務人的營業(yè)收入，可用于物業(yè)服務人的清潔、照明、安保等成本補償。

55問：什么是業(yè)主撤銷權？

答：所謂業(yè)主撤銷權，是指業(yè)主依法享有的，在認為業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法權益或違反了法律規(guī)定的程序時，而請求人民法院依法判決撤銷業(yè)主大會或業(yè)主委員會決定的民事權利。

56問：業(yè)主撤銷權的行使期限是多久？

答：根據(jù)《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第12條的規(guī)定，業(yè)主以業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法權益或違反了法律規(guī)定的程序為由，而依據(jù)民法典第280條第二款的規(guī)定請求人民法院撤銷該決定的，應當在知道或者應當知道業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出決定之日起一年內(nèi)行使。

因此，業(yè)主撤銷權的行使期限是一年。該期間為除斥期間，不適用中止、中斷或延長的規(guī)定。業(yè)主如認為業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法權益或違反了法律規(guī)定的程序的，應當在知道或應當知道業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出決定之日起一年內(nèi)行使撤銷權。

57問：物業(yè)經(jīng)理私收物業(yè)費、停車費據(jù)為己有構成什么罪？

答：據(jù)網(wǎng)絡，2024年4月，周某在被聘為虹口某小區(qū)的物業(yè)經(jīng)理后，先后通過個人二維碼收取八十余名業(yè)主的物業(yè)費、停車費共計20余萬元用于購買“刮刮樂”彩票。

案發(fā)后，周某如實供述了犯罪事實并退賠了全部贓款。

法院審理認為，周某作為物業(yè)公司經(jīng)理，以非法占有為目的，利用收取物業(yè)費、停車費的職務便利，侵占本公司財產(chǎn)，數(shù)額較大，應以職務侵占罪追究其刑事責任。鑒于周某到案后能夠如實供述全部犯罪事實并退賠全部贓款的事實情節(jié)，根據(jù)刑法第271條的規(guī)定，以職務侵占罪判處周某有期徒刑九個月，并處罰金人民幣1萬元。

58問：常見的業(yè)主委員會選舉糾紛有哪些？

答：根據(jù)法律規(guī)定并參考司法判例，逸嬌君認為，常見的業(yè)主委員會選舉糾紛主要有以下幾種：

一是因程序違規(guī)產(chǎn)生的糾紛。主要指通知缺陷、投票方式不當和業(yè)主身份存疑等。通知缺陷主要包括未提前15日向業(yè)主公示選舉信息或未以合理方式通知到全體業(yè)主等。投票方式不當主要包括委托投票、電子投票或現(xiàn)場投票不規(guī)范等。業(yè)主身份存疑主要包括房屋產(chǎn)權不清晰、承租人是否具備投票權等；

二是因候選人資格產(chǎn)生的糾紛。主要包括候選人拖欠物業(yè)費，候選人曾有私搭亂建、占用公共區(qū)域等違規(guī)行為，候選人與物業(yè)服務人存在親屬、朋友等利益關系或過從親密等；

三是因計票結果存疑產(chǎn)生的糾紛。主要包括選票效力和投票作弊等；

四是因外部干預產(chǎn)生的糾紛。例如物業(yè)服務人通過拖延提供業(yè)主名單，或散布不實信息，或賄賂部分業(yè)主影響選舉，街道辦事處指定候選人或不允許某業(yè)主參選，干擾公正選舉等。

59問：業(yè)主大會是行政處罰對象嗎？

答：行政處罰需以明確的法律、法規(guī)、規(guī)章為依據(jù)，且行政處罰的對象必須具備一定的責任能力。而業(yè)主大會作為業(yè)主的自治組織，其沒有獨立的財產(chǎn)和獨立的法律人格，不具備能夠獨立承擔行政責任的條件，所以業(yè)主大會一般不是行政處罰的直接對象。

但例外情形是，如果業(yè)主大會作出的決定違反了法律法規(guī)規(guī)定的，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第19條第二款的規(guī)定，應當由物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令業(yè)主大會限期改正或撤銷業(yè)主大會的決定。

因此，當行政機關采取了責令業(yè)主大會限期改正或撤銷業(yè)主大會決定的行政措施時，此時的業(yè)主大會也就成為了行政處罰的對象。

60問：業(yè)主委員會是行政處罰對象嗎？

答：行政處罰需以明確的法律、法規(guī)、規(guī)章為依據(jù)，且行政處罰的對象必須具備一定的責任能力。而業(yè)主委員會作為業(yè)主大會自治組織的執(zhí)行機構，其沒有獨立的財產(chǎn)和獨立的法律人格，不具備能夠獨立承擔行政責任的條件，雖然業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定，具備一定的訴訟仲裁能力，但一般不是行政處罰的直接對象。

但例外情形是，如果業(yè)主委員會作出的決定違反了法律法規(guī)規(guī)定的，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第19條第二款的規(guī)定，應當由物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令業(yè)主委員會限期改正或撤銷業(yè)主委員會的決定。

因此，當行政機關采取了責令業(yè)主委員會限期改正或撤銷業(yè)主委員會決定的行政措施時，此時的業(yè)主委員會也就成為了行政處罰的對象。

61問：業(yè)主委員會主任有哪些法律風險？

答：根據(jù)法律規(guī)定并參考司法判例，逸嬌君認為，業(yè)主委員會主任作為業(yè)主大會執(zhí)行機構的負責人，其在履職過程中可能會面臨民事、行政和刑事法律風險。

一是民事法律風險。業(yè)主委員會主任若違反法律法規(guī)規(guī)定，或違反業(yè)主大會決定和小區(qū)議事規(guī)則規(guī)定，不履行或不正確履行職責義務，其濫用職權或超越職權實施的給業(yè)主造成損失的行為，則應當向業(yè)主承擔相應的民事賠償責任。例如業(yè)主委員會主任擅自與物業(yè)服務人訂立合同或擅自決定項目改造施工等；

二是行政法律風險。如果小區(qū)在財務管理、消防管理、綠化管理和業(yè)主委員會檔案資料財物印章移交等方面違反行政法規(guī)規(guī)定時，則業(yè)主委員會主任可能會面臨行政主管部門的行政處罰； 

三是刑事法律風險。如果業(yè)主委員會主任利用職務便利，侵占公共收益，挪用住宅專項

維修資金，非法索取或收受他人賄賂，則業(yè)主委員會主任可能會構成職務侵占罪、挪用資金罪和非國家工作人員受賄罪等刑事犯罪。

62問：單個業(yè)主可以提起撤銷權訴訟嗎？

答：根據(jù)民法典第280條第二款的規(guī)定，當業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出的決定侵害了業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院撤銷。

因此，這意味著單個業(yè)主的合法權益在受到業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決定侵害時，其是有權向人民法院提起撤銷權訴訟的。

63問：業(yè)主可以撤銷的具體事項有哪些？

答：民法典第280條和《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第12條規(guī)定的業(yè)主可以撤銷的事項，主要是當業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出的決定侵害了業(yè)主合法權益或作出的決定違反了法律規(guī)定的程序，這是法律劃定的業(yè)主可以行使撤銷權的范圍。

在法律的框架內(nèi)并在總結司法經(jīng)驗的基礎上，逸嬌君認為，業(yè)主可以撤銷的具體事項主要有：

一是選聘或解聘的物業(yè)服務人或者其他管理人不規(guī)范、不透明；

二是與物業(yè)服務人約定的物業(yè)費、水電費、電梯費等費用標準明顯的不公平、不合理；

三是制定的議事規(guī)則、管理規(guī)約等內(nèi)容明顯的違法違規(guī)；

四是未通知或未提前15日通知業(yè)主參加業(yè)主大會、通知送達不合規(guī)、表決未達到“雙過半”要求和偽造業(yè)主簽名表決等；

五是未經(jīng)業(yè)主同意，違規(guī)決定使用公共收益或違規(guī)決定籌集、使用住宅專項維修資金；

六是違法改變公共區(qū)域用途，例如將小區(qū)綠地改建為停車場等；

七是限制業(yè)主使用共用設施設備，強制業(yè)主統(tǒng)一房屋裝修風格等。

64問：業(yè)主在小區(qū)被打可以拒交物業(yè)費嗎？

答：業(yè)主在小區(qū)被打具有偶發(fā)性，一般也非是物業(yè)服務人未履行安全保障義務的行為所致，并且業(yè)主被打與物業(yè)費糾紛也不屬于同一法律關系。所以在通常情況下，業(yè)主在小區(qū)被打并不構成業(yè)主拒交物業(yè)費的理由，除非物業(yè)服務合同中有業(yè)主如在小區(qū)被打，被打業(yè)主可以拒交物業(yè)費的特別約定。

例外情形是，如果被打業(yè)主有證據(jù)證實，在小區(qū)被打是由于安保形同虛設，外人進出自由，小區(qū)管理混亂，監(jiān)控模糊不清等，進而導致業(yè)主遭受他人非法侵害，并且無法取證的，則說明物業(yè)服務人違反了對業(yè)主的安全保障義務，在這種情況下，因被打業(yè)主未享受到物業(yè)服務人提供的基礎居住安全服務，被打業(yè)主就有權拒絕向物業(yè)服務人交納物業(yè)費。

65問：什么是居住權？

答：所謂居住權，是指房屋所有人以合同方式，或者以遺囑方式設立，并經(jīng)登記機構登記確認的，允許特定人對自己的住宅享有的占有、使用，以滿足特定人生活居住需要，并排斥他人非法干涉的一種獨立的用益物權。

66問：業(yè)主可以為自己設立居住權嗎？

答：居住權是一種用益物權，其核心目的是為離婚時的配偶、照顧老人的保姆等特定人，即非房屋所有人提供穩(wěn)定居所的一種居住權益。

居住權的本質(zhì)是房屋所有權與使用權的實際分離。在業(yè)主已經(jīng)享有所有權的情況下，業(yè)主無需再通過設立居住權重復確認自己的居住權利。在業(yè)主身份與居住權人身份重合時，業(yè)主也必然無法完成在登記機構的居住權登記，因為法律要求的居住權人必須是他人。

因此，雖然法律未明確禁止業(yè)主為自己設立居住權，但現(xiàn)實中，業(yè)主為自己設立居住權不僅無意義，而且也缺乏可操作性。

67問：居住權人是業(yè)主嗎？

答：根據(jù)法律規(guī)定，對住宅享有占有、使用、收益和處分完整物權的人是業(yè)主，以及基于房屋買賣合同等民事法律行為，已經(jīng)合法占有住宅，尚未辦理所有權登記的人，也可以被認定為業(yè)主。

而居住權人卻是通過合同方式或通過遺囑方式設立并登記生效的，對住宅享有占有和使用權的用益物權人。居住權人占有、使用住宅，并不會改變住宅的所有權性質(zhì)。

實踐中，雖然居住權人可以與業(yè)主約定行使部分共同管理權，例如由居住權人向物業(yè)服務人交納物業(yè)費等，但業(yè)主卻仍然是對住宅享有所有權的人。居住權人不會因占有、使用住宅而成為業(yè)主，也不會成為與原業(yè)主并列的業(yè)主。

68問：承租人是業(yè)主嗎？

答：承租人對承租的住宅享有用益物權，但不享有所有權，所以，承租人不是業(yè)主。而只有通過房屋買賣合同購買了住宅后，承租人才是業(yè)主。

雖然承租人不是業(yè)主，但承租人入住小區(qū)后，即成為了物業(yè)服務人的管理服務對象，承租人在享有業(yè)主享有的物業(yè)服務等權利時，必須履行向物業(yè)服務人交納物業(yè)費、遵守小區(qū)管理規(guī)約等業(yè)主必須履行的法定約定義務。

69問：業(yè)主可以通過哪些方式行使知情權？

答：根據(jù)法律規(guī)定和物業(yè)實踐經(jīng)驗，逸嬌君認為，業(yè)主可以通過以下方式行使知情權：

一是請求義務人公布有關信息。根據(jù)民法典和《物業(yè)管理條例》等法律規(guī)定，業(yè)主可以請求物業(yè)服務人和業(yè)主委員會定期向業(yè)主公布有關情況資料；

二是請求公開、查閱和復制有關資料。業(yè)主可以向建設單位、物業(yè)服務人和有關行政主管部門等義務人，提出公開、查閱和復制建筑區(qū)劃內(nèi)涉及業(yè)主共有權和共同管理權事項資料的請求。例如，請求公開、查閱和復制物業(yè)服務合同、住宅專項維修資金的籌集和使用情況、業(yè)主共有部分的收益使用情況和建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車車位車庫的處分情況等；

三是向業(yè)主委員會求助。在知情權行使受阻的情況下，業(yè)主可以通過業(yè)主委員會向物業(yè)服務人等義務人施加壓力的方式，督促義務人滿足業(yè)主公開、查閱、復制涉及業(yè)主利益的物業(yè)承接協(xié)議、移交資料清單等。如認為必要，經(jīng)業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會還