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我處理過上千起征地拆遷和房產(chǎn)糾紛案件，發(fā)現(xiàn)老百姓問得最多的問題之一就是：“我家房子蓋了二十多年了，現(xiàn)在拆遷突然說違建，這合理嗎？”今天我就以第一視角，結(jié)合真實案例和法律條文，把這個問題掰開了揉碎了講清楚。

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法律上的“20年追訴期”到底管不管用？

很多當(dāng)事人一進門就激動地說：“王律師，《行政處罰法》不是規(guī)定違法行為超過2年就不處罰了嗎？我家房子都蓋了20年了，怎么還能算違建？”每次聽到這話，我都得先給當(dāng)事人倒杯水，慢慢解釋：行政處罰的追訴期和違建的認(rèn)定是兩碼事。

根據(jù)《行政處罰法》第三十六條，違法行為在2年內(nèi)未被發(fā)現(xiàn)的，不再給予行政處罰。但這里有個關(guān)鍵前提——違建屬于“持續(xù)狀態(tài)”的違法行為。就像你天天在路邊擺攤，城管每天都能管你；同樣，房子只要一天沒拆，違建狀態(tài)就持續(xù)存在，行政機關(guān)隨時可以啟動調(diào)查。

不過，這里有個容易被忽視的細(xì)節(jié)：如果違建行為在2年內(nèi)未被行政機關(guān)發(fā)現(xiàn)，雖然不能處罰，但并不意味著違建就“合法化”了。這就好比你偷了東西沒被抓，不代表東西就歸你了，只是過了追訴期不處罰而已。

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違建超過20年，拆遷時真的會“一分不賠”嗎？

這是我接觸過最揪心的案例。老張1998年在自家宅基地上蓋了3層小樓，當(dāng)時村里沒說不讓蓋，2021年拆遷時突然被認(rèn)定為違建，補償款直接砍掉80%。老張找到我時，手里攥著泛黃的建房申請表，上面還有村委會的公章。

這里要分兩種情況討論：

1.歷史遺留問題：

如果是1990年《城市規(guī)劃法》實施前建造的房屋，或者2008年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實施前在農(nóng)村集體土地上建的房，即使沒有手續(xù)，也不能簡單認(rèn)定為違建。最高法在（2020）最高法行再102號判決中明確：行政機關(guān)應(yīng)當(dāng)考慮歷史原因，不能機械適用現(xiàn)行法律。

2.明顯違反規(guī)劃：

比如占用耕地建房、在高壓線走廊下蓋樓，這種即使超過20年，行政機關(guān)仍有權(quán)要求拆除。但拆遷補償時，不能直接按“違建”零補償處理，至少要保障房屋重置成本價。

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老百姓該如何自救？三步走策略

1.立即固定證據(jù)：

把建房時間、審批記錄（哪怕只是村委會同意的證明）、周邊同類房屋情況全部拍照錄像。我曾幫一位當(dāng)事人找出1996年鎮(zhèn)政府頒發(fā)的“建房許可證”，雖然早已廢止，但足以證明當(dāng)年建房的合法性。

2.申請信息公開：

向自然資源局申請查閱房屋所在地的土地利用總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃。如果規(guī)劃是后來修改的，完全可以主張“信賴?yán)姹Ｗo”。

3.抓住協(xié)商契機：

遇到拆遷時，不要硬剛“違建認(rèn)定”，而要聚焦補償標(biāo)準(zhǔn)。我曾指導(dǎo)當(dāng)事人通過談判，把原本認(rèn)定違建的房屋補償從0元談到每平米8000元，關(guān)鍵就在于找到規(guī)劃調(diào)整的時間節(jié)點和政策依據(jù)。

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給行政機關(guān)和老百姓的兩句掏心窩子的話

對行政機關(guān)：別把“拆違”當(dāng)拆遷捷徑。最高法在（2018）最高法行申5424號裁定中強調(diào)：以拆違促拆遷是典型的濫用行政權(quán)力，必須堅決糾正。

對當(dāng)事人：別信“超過20年就安全”的謠言。我見過太多當(dāng)事人因為拖延，從能補辦手續(xù)拖到必須強拆。發(fā)現(xiàn)房屋手續(xù)有問題，第一時間咨詢專業(yè)律師，該補證補證，該維權(quán)維權(quán)。

最后說句實在話：法律不保護躺在權(quán)利上睡覺的人，但更不會讓老實人吃虧。如果你家房子也面臨類似問題，別急著簽任何文件，先找我這樣的專業(yè)律師聊聊。記住，在法律的天平上，真相和程序正義永遠(yuǎn)比時間更有分量。