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我處理過(guò)上千起征地拆遷和房產(chǎn)糾紛案件，發(fā)現(xiàn)老百姓問(wèn)得最多的問(wèn)題之一就是：“我家房子蓋了二十多年了，現(xiàn)在拆遷突然說(shuō)違建，這合理嗎？”今天我就以第一視角，結(jié)合真實(shí)案例和法律條文，把這個(gè)問(wèn)題掰開了揉碎了講清楚。

1

法律上的“20年追訴期”到底管不管用？

很多當(dāng)事人一進(jìn)門就激動(dòng)地說(shuō)：“王律師，《行政處罰法》不是規(guī)定違法行為超過(guò)2年就不處罰了嗎？我家房子都蓋了20年了，怎么還能算違建？”每次聽(tīng)到這話，我都得先給當(dāng)事人倒杯水，慢慢解釋：行政處罰的追訴期和違建的認(rèn)定是兩碼事。

根據(jù)《行政處罰法》第三十六條，違法行為在2年內(nèi)未被發(fā)現(xiàn)的，不再給予行政處罰。但這里有個(gè)關(guān)鍵前提——違建屬于“持續(xù)狀態(tài)”的違法行為。就像你天天在路邊擺攤，城管每天都能管你；同樣，房子只要一天沒(méi)拆，違建狀態(tài)就持續(xù)存在，行政機(jī)關(guān)隨時(shí)可以啟動(dòng)調(diào)查。

不過(guò)，這里有個(gè)容易被忽視的細(xì)節(jié)：如果違建行為在2年內(nèi)未被行政機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)，雖然不能處罰，但并不意味著違建就“合法化”了。這就好比你偷了東西沒(méi)被抓，不代表東西就歸你了，只是過(guò)了追訴期不處罰而已。

2

違建超過(guò)20年，拆遷時(shí)真的會(huì)“一分不賠”嗎？

這是我接觸過(guò)最揪心的案例。老張1998年在自家宅基地上蓋了3層小樓，當(dāng)時(shí)村里沒(méi)說(shuō)不讓蓋，2021年拆遷時(shí)突然被認(rèn)定為違建，補(bǔ)償款直接砍掉80%。老張找到我時(shí)，手里攥著泛黃的建房申請(qǐng)表，上面還有村委會(huì)的公章。

這里要分兩種情況討論：

1.歷史遺留問(wèn)題：

如果是1990年《城市規(guī)劃法》實(shí)施前建造的房屋，或者2008年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)施前在農(nóng)村集體土地上建的房，即使沒(méi)有手續(xù)，也不能簡(jiǎn)單認(rèn)定為違建。最高法在（2020）最高法行再102號(hào)判決中明確：行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)考慮歷史原因，不能機(jī)械適用現(xiàn)行法律。

2.明顯違反規(guī)劃：

比如占用耕地建房、在高壓線走廊下蓋樓，這種即使超過(guò)20年，行政機(jī)關(guān)仍有權(quán)要求拆除。但拆遷補(bǔ)償時(shí)，不能直接按“違建”零補(bǔ)償處理，至少要保障房屋重置成本價(jià)。

3

老百姓該如何自救？三步走策略

1.立即固定證據(jù)：

把建房時(shí)間、審批記錄（哪怕只是村委會(huì)同意的證明）、周邊同類房屋情況全部拍照錄像。我曾幫一位當(dāng)事人找出1996年鎮(zhèn)政府頒發(fā)的“建房許可證”，雖然早已廢止，但足以證明當(dāng)年建房的合法性。

2.申請(qǐng)信息公開：

向自然資源局申請(qǐng)查閱房屋所在地的土地利用總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃。如果規(guī)劃是后來(lái)修改的，完全可以主張“信賴?yán)姹Ｗo(hù)”。

3.抓住協(xié)商契機(jī)：

遇到拆遷時(shí)，不要硬剛“違建認(rèn)定”，而要聚焦補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。我曾指導(dǎo)當(dāng)事人通過(guò)談判，把原本認(rèn)定違建的房屋補(bǔ)償從0元談到每平米8000元，關(guān)鍵就在于找到規(guī)劃調(diào)整的時(shí)間節(jié)點(diǎn)和政策依據(jù)。

4

給行政機(jī)關(guān)和老百姓的兩句掏心窩子的話

對(duì)行政機(jī)關(guān)：別把“拆違”當(dāng)拆遷捷徑。最高法在（2018）最高法行申5424號(hào)裁定中強(qiáng)調(diào)：以拆違促拆遷是典型的濫用行政權(quán)力，必須堅(jiān)決糾正。

對(duì)當(dāng)事人：別信“超過(guò)20年就安全”的謠言。我見(jiàn)過(guò)太多當(dāng)事人因?yàn)橥涎?，從能補(bǔ)辦手續(xù)拖到必須強(qiáng)拆。發(fā)現(xiàn)房屋手續(xù)有問(wèn)題，第一時(shí)間咨詢專業(yè)律師，該補(bǔ)證補(bǔ)證，該維權(quán)維權(quán)。

最后說(shuō)句實(shí)在話：法律不保護(hù)躺在權(quán)利上睡覺(jué)的人，但更不會(huì)讓老實(shí)人吃虧。如果你家房子也面臨類似問(wèn)題，別急著簽任何文件，先找我這樣的專業(yè)律師聊聊。記住，在法律的天平上，真相和程序正義永遠(yuǎn)比時(shí)間更有分量。