判了！業(yè)主在小區(qū)門口被打，物業(yè)不作為，業(yè)主拒繳物業(yè)費敗訴!
2025-06-12
案件情況
一、案件事實
1、2006年，羅先生所在的社區(qū)居委會和物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)管理委托合同》，2015年續(xù)約一次。
2、羅先生雖然沒見過合同文本，但自2016年買房后至2022年6月，一直按照物業(yè)要求繳納物業(yè)費。
3、2022年4月，臨街商鋪老板夜間飲酒、大聲喧嘩，業(yè)主們多次向物業(yè)投訴，物業(yè)不管，羅先生于是報警。
4、商鋪老板打聽到羅先生是報警人后，于4月13日凌晨在小區(qū)門口路邊毆打羅先生、潑灑涼白開，附近的物業(yè)安保室安保人員未加制止。
4、羅先生報警后，物業(yè)安保人員稱不了解情況，同時拒絕作證，而視頻顯示案發(fā)時安保室有人走動。
5、羅先生向物業(yè)公司投訴安保人員無果，2022年7月1日開始，羅先生開始拒絕繳納物業(yè)費。
5、經催告無效，物業(yè)公司將羅先生起訴到法院。
二、物業(yè)（原告）訴求
1、要求業(yè)主支付拖欠的2022年7月1日到2024年3月31日的物業(yè)費1260元。
2、要求業(yè)主支付違約金，
2、訴訟費由業(yè)主承擔。
三、業(yè)主（被告）抗辯
1、小區(qū)的物業(yè)合同是居委會與物業(yè)公司簽訂的，《民法典》規(guī)定只有經業(yè)主大會授權的業(yè)委會才有簽約資格，因此這個物業(yè)合同是無效的。
2、小區(qū)的安保質量差，小區(qū)保安上班睡覺，自己被商鋪老板毆打，安保人員不制止、不作證、不履職。
3、不應當交物業(yè)費。
四、法院判決（一審、二審）
1、判令業(yè)主向物業(yè)公司繳納1200元的物業(yè)費（因為物業(yè)未盡到管理義務，減少60元物業(yè)費）。
2、案件受理費減半，10元，由業(yè)主繳納。
分析建議
一、居委會和物業(yè)簽訂的合同有效嗎？
法院判定：
物業(yè)公司進駐房屋所在小區(qū)時，小區(qū)尚未成立業(yè)主委員會。
根據住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》（建房[2009]274號）第58條規(guī)定：
“因客觀原因未能選舉產生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責。”
本案中，涉訟小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會，居委會作為涉案小區(qū)的基層管理組織，在征求過半業(yè)主（人數(shù)和建筑面積過半）的同意后，可以代行業(yè)主委員會職責選聘物業(yè)公司。
二、業(yè)主被打，安保人員不制止，可以免除物業(yè)費嗎？
業(yè)主認為：
根據《民法典》《物業(yè)管理條例》《最高人民法院關于審理人身損害案件適用法律若干問題的解釋》《物業(yè)合同》的規(guī)定，物業(yè)應對物業(yè)管理區(qū)域做好安全防范和保障工作。
根據業(yè)主的敘述，那天自己被打的時候，自己跑到了距離保安室三米外，被摁倒在地。
物業(yè)保安明明已經發(fā)現(xiàn)，卻視而不見，沒有及時制止，而且經時候了解，商鋪老板潑在自己身上的不明液體，就是從保安室里拿出來的茶水。
因此，物業(yè)應當承擔侵權責任。
物業(yè)認為：
商鋪老板毆打業(yè)主的行為不是在小區(qū)里，而是在小區(qū)門口的路邊，不屬于物業(yè)管理區(qū)域，因此物業(yè)不應當承擔責任。
法院判定：
1、業(yè)主被打，主張物業(yè)承擔人身損害賠償責任，和本案的物業(yè)費糾紛不是同一法律關系，可以另找法律途徑解決。
2、證據顯示，2022年4月13日凌晨，小區(qū)出現(xiàn)吵鬧喧嘩情況，物業(yè)公司提供的證據不能證明自己盡到了管理義務，酌情扣減當月物業(yè)費60元。
三、是否支持違約金
法院判定：
《物業(yè)管理委托合同》中雖對違約金進行了明確約定，但結合本案案情，業(yè)主羅先生拒繳物業(yè)費確事出有因，故對物業(yè)公司關于違約金的訴請，本院不予支持。
四、判決分析
（一）居委會合同簽約權
本案中，根據住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》，本小區(qū)無業(yè)委會，居委會代行業(yè)委會職責是有依據的。
然而，這個“代行”從2006年開始，一只持續(xù)到現(xiàn)在。
而且2015年的續(xù)簽，還提高了物業(yè)費標準。
此間，19年的時間，業(yè)委會一只沒有組建起來。
這其中是不是因為“客觀原因”未成立業(yè)委會？不得而知。
（二）物業(yè)侵權糾紛與物業(yè)費糾紛獨立處理
根據目前檢索的數(shù)百份物業(yè)費糾紛和物業(yè)侵權糾紛判決來看，法院的判決普遍呈現(xiàn)兩個趨勢：
1、物業(yè)服務質量不好（衛(wèi)生、消防、安保等），只要不是根嚴重或者根本違約，法院都會判決業(yè)主繳納物業(yè)費。
如果物業(yè)服務特別差，法院也會酌情減少一些物業(yè)費。
物業(yè)費糾紛，業(yè)主敗訴率很高。
參考：
判了！未簽物業(yè)合同，法院判決業(yè)主補交物業(yè)費！
2、損害賠償另行起訴
物業(yè)不履職導致的損害賠償，如不履行維修義務、安保義務導致業(yè)主財產或則人身受損。
因為案由不同，會讓業(yè)主另行起訴，不會和物業(yè)糾紛一起審理。
本案是物業(yè)費糾紛，法院主要看物業(yè)有沒有服務，服務有沒有根本違約，只要滿足這兩點，就判物業(yè)繳納物業(yè)費。
而業(yè)主說的安保人員不履職問題，法院的意見是另行起訴。
僅僅就此酌情減少了當月的20元物業(yè)費。
物業(yè)侵權賠償糾紛，物業(yè)比較容易敗訴。
參考：
判了！未交物業(yè)費，大風天業(yè)主車輛被砸，物業(yè)應賠償！
判了！業(yè)主不繳物業(yè)費，物業(yè)仍需提供服務并賠償損失！
（三）業(yè)主的救濟途徑
唯有另行起訴傷人的商鋪老板和物業(yè)公司，要求承擔人身損害賠償責任。
風險防控啟示：從物業(yè)的辯護理由來推斷，業(yè)主被打的時候，一定要努力跑進小區(qū)，最好報到保安室里面??？
這個判決，你怎么看？
案例來源——
（2025）粵0113民初2410號（2025年3月26日判決）
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