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案件情況

一、案件事實

1、2006年，羅先生所在的社區(qū)居委會和物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)管理委托合同》，2015年續(xù)約一次。

2、羅先生雖然沒見過合同文本，但自2016年買房后至2022年6月，一直按照物業(yè)要求繳納物業(yè)費。

3、2022年4月，臨街商鋪老板夜間飲酒、大聲喧嘩，業(yè)主們多次向物業(yè)投訴，物業(yè)不管，羅先生于是報警。

4、商鋪老板打聽到羅先生是報警人后，于4月13日凌晨在小區(qū)門口路邊毆打羅先生、潑灑涼白開，附近的物業(yè)安保室安保人員未加制止。

4、羅先生報警后，物業(yè)安保人員稱不了解情況，同時拒絕作證，而視頻顯示案發(fā)時安保室有人走動。

5、羅先生向物業(yè)公司投訴安保人員無果，2022年7月1日開始，羅先生開始拒絕繳納物業(yè)費。

5、經(jīng)催告無效，物業(yè)公司將羅先生起訴到法院。

二、物業(yè)（原告）訴求

1、要求業(yè)主支付拖欠的2022年7月1日到2024年3月31日的物業(yè)費1260元。

2、要求業(yè)主支付違約金，

2、訴訟費由業(yè)主承擔(dān)。

三、業(yè)主（被告）抗辯

1、小區(qū)的物業(yè)合同是居委會與物業(yè)公司簽訂的，《民法典》規(guī)定只有經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)委會才有簽約資格，因此這個物業(yè)合同是無效的。

2、小區(qū)的安保質(zhì)量差，小區(qū)保安上班睡覺，自己被商鋪老板毆打，安保人員不制止、不作證、不履職。

3、不應(yīng)當(dāng)交物業(yè)費。

四、法院判決（一審、二審）

1、判令業(yè)主向物業(yè)公司繳納1200元的物業(yè)費（因為物業(yè)未盡到管理義務(wù)，減少60元物業(yè)費）。

2、案件受理費減半，10元，由業(yè)主繳納。

分析建議

一、居委會和物業(yè)簽訂的合同有效嗎？

法院判定：

物業(yè)公司進駐房屋所在小區(qū)時，小區(qū)尚未成立業(yè)主委員會。

根據(jù)住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》（建房[2009]274號）第58條規(guī)定：

“因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責(zé)。”

本案中，涉訟小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會，居委會作為涉案小區(qū)的基層管理組織，在征求過半業(yè)主（人數(shù)和建筑面積過半）的同意后，可以代行業(yè)主委員會職責(zé)選聘物業(yè)公司。

二、業(yè)主被打，安保人員不制止，可以免除物業(yè)費嗎？

業(yè)主認為：

根據(jù)《民法典》《物業(yè)管理條例》《最高人民法院關(guān)于審理人身損害案件適用法律若干問題的解釋》《物業(yè)合同》的規(guī)定，物業(yè)應(yīng)對物業(yè)管理區(qū)域做好安全防范和保障工作。

根據(jù)業(yè)主的敘述，那天自己被打的時候，自己跑到了距離保安室三米外，被摁倒在地。

物業(yè)保安明明已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，卻視而不見，沒有及時制止，而且經(jīng)時候了解，商鋪老板潑在自己身上的不明液體，就是從保安室里拿出來的茶水。

因此，物業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

物業(yè)認為：

商鋪老板毆打業(yè)主的行為不是在小區(qū)里，而是在小區(qū)門口的路邊，不屬于物業(yè)管理區(qū)域，因此物業(yè)不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。

法院判定：

1、業(yè)主被打，主張物業(yè)承擔(dān)人身損害賠償責(zé)任，和本案的物業(yè)費糾紛不是同一法律關(guān)系，可以另找法律途徑解決。

2、證據(jù)顯示，2022年4月13日凌晨，小區(qū)出現(xiàn)吵鬧喧嘩情況，物業(yè)公司提供的證據(jù)不能證明自己盡到了管理義務(wù)，酌情扣減當(dāng)月物業(yè)費60元。

三、是否支持違約金

法院判定：

《物業(yè)管理委托合同》中雖對違約金進行了明確約定，但結(jié)合本案案情，業(yè)主羅先生拒繳物業(yè)費確事出有因，故對物業(yè)公司關(guān)于違約金的訴請，本院不予支持。

四、判決分析

（一）居委會合同簽約權(quán)

本案中，根據(jù)住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》，本小區(qū)無業(yè)委會，居委會代行業(yè)委會職責(zé)是有依據(jù)的。

然而，這個“代行”從2006年開始，一只持續(xù)到現(xiàn)在。

而且2015年的續(xù)簽，還提高了物業(yè)費標準。

此間，19年的時間，業(yè)委會一只沒有組建起來。

這其中是不是因為“客觀原因”未成立業(yè)委會？不得而知。

（二）物業(yè)侵權(quán)糾紛與物業(yè)費糾紛獨立處理

根據(jù)目前檢索的數(shù)百份物業(yè)費糾紛和物業(yè)侵權(quán)糾紛判決來看，法院的判決普遍呈現(xiàn)兩個趨勢：

1、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不好（衛(wèi)生、消防、安保等），只要不是根嚴重或者根本違約，法院都會判決業(yè)主繳納物業(yè)費。

如果物業(yè)服務(wù)特別差，法院也會酌情減少一些物業(yè)費。

物業(yè)費糾紛，業(yè)主敗訴率很高。

參考：

判了!無合同，服務(wù)差，業(yè)主仍需繳納物業(yè)費!

判了！未簽物業(yè)合同，法院判決業(yè)主補交物業(yè)費！

2、損害賠償另行起訴

物業(yè)不履職導(dǎo)致的損害賠償，如不履行維修義務(wù)、安保義務(wù)導(dǎo)致業(yè)主財產(chǎn)或則人身受損。

因為案由不同，會讓業(yè)主另行起訴，不會和物業(yè)糾紛一起審理。

本案是物業(yè)費糾紛，法院主要看物業(yè)有沒有服務(wù)，服務(wù)有沒有根本違約，只要滿足這兩點，就判物業(yè)繳納物業(yè)費。

而業(yè)主說的安保人員不履職問題，法院的意見是另行起訴。

僅僅就此酌情減少了當(dāng)月的20元物業(yè)費。

物業(yè)侵權(quán)賠償糾紛，物業(yè)比較容易敗訴。

參考：

判了！業(yè)主在樓道內(nèi)失足致殘，物業(yè)應(yīng)當(dāng)賠償！

判了！未交物業(yè)費，大風(fēng)天業(yè)主車輛被砸，物業(yè)應(yīng)賠償！

判了!車輛在車庫受損，物業(yè)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任!

判了！屋內(nèi)水管返水，房屋被淹，物業(yè)應(yīng)賠償!

判了！業(yè)主不繳物業(yè)費，物業(yè)仍需提供服務(wù)并賠償損失！

（三）業(yè)主的救濟途徑

唯有另行起訴傷人的商鋪老板和物業(yè)公司，要求承擔(dān)人身損害賠償責(zé)任。

風(fēng)險防控啟示：從物業(yè)的辯護理由來推斷，業(yè)主被打的時候，一定要努力跑進小區(qū)，最好報到保安室里面！？

這個判決，你怎么看？

案例來源——

（2025）粵0113民初2410號（2025年3月26日判決）