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在小區(qū)公共區(qū)域，建起圍墻、圍欄，修成自家車庫(kù)、庭院，甚至在公共綠地種菜……近一段時(shí)間，一些讀者來(lái)信、網(wǎng)友留言反映，住宅區(qū)內(nèi)有居民違反法律規(guī)定建設(shè)建筑物，向相關(guān)部門多次投訴，卻始終無(wú)法解決。小區(qū)違建侵害公共利益，增加安全隱患，破壞小區(qū)和諧，如何破解違建治理難？記者就此采訪了相關(guān)人士。

黑龍江鶴崗市工農(nóng)區(qū)檢測(cè)小區(qū)的部分違建。讀者供圖

只有31戶的老小區(qū)，有10余處房屋有違建行為，小區(qū)居民多次投訴，仍然拆不了

今年5月，黑龍江鶴崗市工農(nóng)區(qū)檢測(cè)小區(qū)于曉麗（化名）在人民網(wǎng)“領(lǐng)導(dǎo)留言板”投訴：“我們小區(qū)有居民占用公共區(qū)域，私建圍欄種菜，夏季雞糞味臭氣熏天?！?/span>

檢測(cè)小區(qū)是個(gè)只有31戶居民的老小區(qū)，沒(méi)有物業(yè)公司。于曉麗所住的3號(hào)樓是“L”形連排二層樓房。加上1號(hào)、2號(hào)樓，有點(diǎn)像四合院，四面是樓，中間是院子。據(jù)她說(shuō)，十幾年前就有人私搭亂建，此后越來(lái)越多。除了圈地種菜，還有人圍院子、修門房、建車庫(kù)，乃至在樓頂加蓋。

居民劉淑玲告訴記者：“我們兩排樓中間的大道，原來(lái)可寬了?，F(xiàn)在我對(duì)面那家建的車庫(kù)都快修到我家門口了。要是我家也建，就誰(shuí)也出不去了?！?/span>

不僅如此，“違建把雨水道堵死了?！本用裢鹾蹋ɑ┱f(shuō)，冬天下雪，化的水流不出去。冬季供暖不好，室內(nèi)只有十七八攝氏度?！肮峁緛?lái)看過(guò)，說(shuō)要改成分戶供暖才行。但違建太多，不方便施工，到現(xiàn)在也沒(méi)改?！?/span>

違建讓3號(hào)樓的“L”形拐彎處成了死角，只有3米寬的過(guò)道，消防車、救護(hù)車很難通過(guò)。

2023年9月起，劉玉堂等多戶居民不斷向工農(nóng)區(qū)城市管理局反映檢測(cè)小區(qū)違建問(wèn)題。依據(jù)當(dāng)?shù)卣槍?duì)2023年11月人民網(wǎng)“領(lǐng)導(dǎo)留言板”的留言回復(fù)：接到投訴后，鶴崗工農(nóng)區(qū)城管局執(zhí)法人員聯(lián)合社區(qū)工作人員多次到現(xiàn)場(chǎng)走訪，并向市自然資源局發(fā)函確認(rèn)，該處居民所建車庫(kù)、門斗、接建三層樓未核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。“由于此案件涉及房屋10余處、當(dāng)事人近20人，工農(nóng)區(qū)城管局已向部分當(dāng)事人下達(dá)法律文書(shū)，責(zé)令限期整改?！?/span>

據(jù)于曉麗介紹，2023年11月13日，城管局對(duì)違建的11戶居民送達(dá)了責(zé)令整改通知書(shū)，但沒(méi)有一家自行拆除。11月20日，城管局發(fā)出限期拆除通知書(shū)；12月14日，下達(dá)限期拆除催告通知書(shū)；2024年8月16日，下達(dá)強(qiáng)制拆除決定書(shū)，明確指出：“經(jīng)催告后仍未履行拆除?，F(xiàn)依據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條、第六十六條、第六十八條，《中華人民共和國(guó)行政強(qiáng)制法》第四十四條的規(guī)定，本機(jī)關(guān)將于2025年2月18日組織實(shí)施強(qiáng)制拆除?！?/span>

然而，王禾說(shuō)，“直到現(xiàn)在，一次都沒(méi)拆過(guò)。只有一次，街道來(lái)人把違規(guī)種的菜苗拔了。”但工作人員前腳走，后腳又有居民撒種子種上了。

于曉麗說(shuō)，他們?nèi)?wèn)了，聽(tīng)說(shuō)還要送到法院裁定后，才能執(zhí)行強(qiáng)拆的手續(xù)。等待過(guò)程中，“除了當(dāng)初被送達(dá)強(qiáng)拆決定的10余戶，又有人家建了?！彼袊@，“拆除違建太難了！”

讀者反映違建執(zhí)行難，城管部門則面臨早期發(fā)現(xiàn)難、調(diào)查取證難、處置執(zhí)行難

像鶴崗檢測(cè)小區(qū)這樣的違建問(wèn)題并非個(gè)案，從讀者網(wǎng)友投訴來(lái)看，違建現(xiàn)象十分常見(jiàn)。

“小區(qū)違建主要是指違反法律法規(guī)、城鄉(xiāng)規(guī)劃或物業(yè)管理規(guī)定，擅自建造、改建、擴(kuò)建的建筑物或構(gòu)筑物，以違反規(guī)劃許可和建筑安全為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。”蘇州大學(xué)王健法學(xué)院院長(zhǎng)程雪陽(yáng)教授介紹，具體來(lái)說(shuō)，違建有的是占用小區(qū)公共區(qū)域，如私占消防通道、公共綠地建私人庭院、菜地，在樓頂搭建陽(yáng)光房、閣樓等；有的是違建改變建筑結(jié)構(gòu)或用途，如破壞承重墻、住宅改商業(yè)、增加衛(wèi)生間或隔斷房等；還有的是違反物業(yè)管理和裝修規(guī)范，如超出建筑外立面搭建雨棚或改變外立面結(jié)構(gòu)、顏色。

目前對(duì)小區(qū)違建投訴不難，讀者網(wǎng)友反映，難的是投訴后處置慢、清理難。因?yàn)樘幚聿患皶r(shí)，有的違建越建越大。山東淄博市碧桂園一期有業(yè)主在人民網(wǎng)“領(lǐng)導(dǎo)留言板”投訴，小區(qū)一住戶3年來(lái)不斷擴(kuò)建，修了近10米長(zhǎng)、3米高的實(shí)體墻，建成一、二、三層。多名業(yè)主從其建設(shè)初期就舉報(bào)，相關(guān)部門2024年也出具了“違法建設(shè)認(rèn)定意見(jiàn)”，但該業(yè)主不但不停工，反而加緊建設(shè)。

有的違建因?yàn)榍謇聿粡氐祝痪镁退阑覐?fù)燃。江蘇淮安市漣水縣中央城一期業(yè)主左先生說(shuō)，有人在樓頂種菜，導(dǎo)致他家房屋漏水、墻面鼓包發(fā)霉。“街道社區(qū)去年說(shuō)要把房頂清理后做好防水，到現(xiàn)在沒(méi)見(jiàn)行動(dòng)。泥土、容器都在，又有人上去種了?！?/span>

由于目前違建收益遠(yuǎn)高于處罰，再加上處置緩慢，很容易產(chǎn)生跟風(fēng)效應(yīng)。廣東深圳市光明區(qū)宏發(fā)萬(wàn)悅山一名業(yè)主近日在人民網(wǎng)“領(lǐng)導(dǎo)留言板”投訴，小區(qū)自2023年底交房以來(lái)，違建不斷。一名頂樓業(yè)主破壞消防門，將玻璃護(hù)欄拆掉改建成高墻，并在公共露臺(tái)用鋼筋水泥封頂做成房子。業(yè)主投訴后，雖然拆除了露臺(tái)封頂，但護(hù)欄墻還在，又有小區(qū)頂樓復(fù)式業(yè)主效仿?！?月11日，小區(qū)4棟和6棟又搭起了懸空腳架，安全措施極其草率?！倍诖酥?，頂樓違建修建時(shí)掉落過(guò)石頭甚至鐵錘，險(xiǎn)些砸到路過(guò)居民。

“違建一直以來(lái)都是城市管理頑疾，居民小區(qū)違建還可能涉及鄰里矛盾，綜合治理違建面臨更多困境?！鄙綎|濰坊市奎文區(qū)綜合行政執(zhí)法局工作人員王秀文介紹，首先是小區(qū)違建施工較為隱蔽，早期較難發(fā)現(xiàn)。其次是調(diào)查時(shí)許多業(yè)主不配合，導(dǎo)致取證受阻。還有部分違建因年代久遠(yuǎn)，難以清晰認(rèn)定是否違建以及誰(shuí)是責(zé)任主體。最后是處置執(zhí)行難。部分業(yè)主對(duì)拆除對(duì)抗、阻擾，拆除時(shí)還可能涉及物品清運(yùn)、高空作業(yè)等環(huán)節(jié)，增加了處置成本和難度。此外，違建治理涉及規(guī)劃、住建、城管、法院、公安等多部門，目前部門間尚未實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)共享，執(zhí)法機(jī)關(guān)無(wú)法快速確定違建的主體及關(guān)聯(lián)信息，也加大了處置難度。

程雪陽(yáng)則介紹，為了防止給公民合法財(cái)產(chǎn)權(quán)和住宅權(quán)造成不必要的損失，違建的認(rèn)定程序比較復(fù)雜，需經(jīng)多部門調(diào)查取證，如果違建涉及歷史遺留問(wèn)題，還需調(diào)取原始規(guī)劃?rùn)n案。同時(shí)，行政處罰程序也相對(duì)嚴(yán)格?！案鶕?jù)行政強(qiáng)制法，拆除違建需履行‘調(diào)查—責(zé)令整改—聽(tīng)證—強(qiáng)拆決定’等程序，全程可能耗時(shí)3至6個(gè)月甚至更久。如果當(dāng)事人提起行政復(fù)議或訴訟，程序可能再延長(zhǎng)半年至1年?！?/span>

“當(dāng)然，違建治理難，也可能有執(zhí)行層面慢作為、不作為的原因?！北本┏鞘袑W(xué)院首都城市環(huán)境建設(shè)研究基地湯文仙教授指出，部分執(zhí)法單位責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)、執(zhí)法不到位，不排除還有利益輸送等腐敗問(wèn)題，導(dǎo)致違建屢報(bào)不拆、治理滯后。

加強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)化宣傳，強(qiáng)化物業(yè)發(fā)現(xiàn)違建的前哨責(zé)任，從“剛性執(zhí)法”向“柔性治理”轉(zhuǎn)變

如何提升違建治理效能？早發(fā)現(xiàn)、早制止可以有效節(jié)省治理違建的時(shí)間。

“一般當(dāng)其他業(yè)主或物業(yè)人員發(fā)現(xiàn)違建時(shí)，違建已在施工中，業(yè)主投入很多，對(duì)拆除就比較抗拒。”上海市閔行區(qū)春申復(fù)地城一期業(yè)主委員會(huì)主任王瑛建議，要加強(qiáng)對(duì)違建的標(biāo)準(zhǔn)化宣傳，“讓居民充分了解何為違建、私搭亂建可能受到什么處罰。猶如告知闖紅燈要被扣幾分一樣，讓業(yè)主清晰了解行為后果，以便未行先止?！?/span>

一些居民認(rèn)為物業(yè)公司對(duì)待違建態(tài)度消極，甚至因收繳物業(yè)費(fèi)壓力，默許、掩護(hù)違建施工。遼寧大連天興新家園一名業(yè)主表示，小區(qū)內(nèi)有棟別墅業(yè)主從2025年2月開(kāi)工后，鄰居多次進(jìn)行舉報(bào)，“但物業(yè)放任違建施工車輛、器材進(jìn)入小區(qū)”。

“作為小區(qū)預(yù)防違建的前哨，物業(yè)應(yīng)履行巡查、勸阻和報(bào)告義務(wù)?！睖南蓪?duì)此表示，《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人對(duì)違法建設(shè)、占用消防通道等行為進(jìn)行勸阻、制止，勸阻、制止無(wú)效的，應(yīng)及時(shí)報(bào)告行政執(zhí)法機(jī)關(guān)。如果物業(yè)服務(wù)人未遵守相關(guān)規(guī)定，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門給予警告，處五千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。他認(rèn)為，北京的做法值得借鑒，要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)人的培訓(xùn)與監(jiān)管，通過(guò)追究物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行違建報(bào)告義務(wù)的責(zé)任，強(qiáng)化其法律意識(shí)，發(fā)揮物業(yè)在違建初期階段的干預(yù)與協(xié)調(diào)作用。

“除了加強(qiáng)宣傳教育，對(duì)違建要嚴(yán)格執(zhí)法。”新疆伊犁哈薩克自治州讀者顧文革來(lái)信表示，對(duì)已有的違建要依法拆除，執(zhí)法過(guò)程要做到公平、公正、公開(kāi)，建立完善內(nèi)部、外部監(jiān)督機(jī)制，確保違建整治取得實(shí)效。

湯文仙則建議，對(duì)于當(dāng)事人對(duì)違建認(rèn)定有異議的，要簡(jiǎn)化復(fù)議和訴訟程序，避免因程序繁瑣而延誤認(rèn)定。“處置時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，可能導(dǎo)致違建像滾雪球一樣越滾越大?！?/span>

王瑛也提出，城市管理部門治理違建結(jié)果應(yīng)及時(shí)反饋給物業(yè)公司或居委會(huì)，便于后續(xù)監(jiān)督?！拔覀冃^(qū)報(bào)到城管部門的違建案例，有些最終未完全完成整改。如果整改不到位，違建可能就會(huì)愈演愈烈，還會(huì)導(dǎo)致居民間的矛盾加深，影響小區(qū)和諧。”

“在建設(shè)項(xiàng)目審批時(shí)，一些開(kāi)發(fā)商利用規(guī)劃指標(biāo)彈性較大的漏洞，通過(guò)申報(bào)‘裝飾性構(gòu)架’‘綠化平臺(tái)’等不計(jì)容設(shè)施，為樓房底層和頂層等區(qū)域預(yù)留后期改造空間。甚至有的房產(chǎn)銷售時(shí)就向業(yè)主暗示后期可改建，間接助長(zhǎng)了違建的滋生?！蓖跣阄奶岢觯晟浦贫润w系，加強(qiáng)部門間協(xié)同，強(qiáng)化治理合力?！霸敬嬖谶`建的房屋不能上市交易，但因?yàn)闆](méi)有關(guān)聯(lián)，部分違建房屋仍能辦理產(chǎn)權(quán)登記，導(dǎo)致對(duì)違建的處置力度不強(qiáng)、效果不佳。”她建議，要推動(dòng)建立違法建設(shè)信息數(shù)據(jù)庫(kù)，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃、住建、不動(dòng)產(chǎn)登記等相關(guān)部門數(shù)據(jù)共享，提高重大復(fù)雜違法建設(shè)案件的認(rèn)定與處置效率。

當(dāng)然，就長(zhǎng)期來(lái)看，湯文仙表示，治理違建的核心目標(biāo)不在于拆，而在于治。違建治理應(yīng)更強(qiáng)調(diào)從“剛性執(zhí)法”向“柔性治理”轉(zhuǎn)變。發(fā)揮物業(yè)、街道、居民不同治理主體的作用，以人為本、源頭防控，用“預(yù)防為主、治理先行”的模式，未訴先辦“掐苗頭”，將被動(dòng)執(zhí)法轉(zhuǎn)為主動(dòng)治理，提升治理效能的同時(shí)，也能讓人們感受到城市溫度。

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