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房屋被賣出之后，又被認(rèn)定為違法建筑，是否應(yīng)當(dāng)將購買人認(rèn)定為行政處罰對象？下面，我們具體來看一下相關(guān)案例。【案號：（2020）浙行申653號】

2004年，徐某向李某購買小平屋1間，向戴某購買糞間1間、糞廠2間。后徐某拆除了原有建筑，并原址建造了三層磚混結(jié)構(gòu)房屋，建筑面積162.44平方米。

2008年2月25日，徐某將該三層建筑以156000元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給金某。

2017年7月13日，寧波市海曙區(qū)綜合行政執(zhí)法局在巡查中發(fā)現(xiàn)了該三層建筑，遂立案進(jìn)行調(diào)查。經(jīng)征詢原寧波市國土資源局海曙分局、原寧波市規(guī)劃局海曙分局、寧波市海曙區(qū)古林鎮(zhèn)人民政府意見，獲知該建筑物無土地及地上房產(chǎn)登記信息，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證且不具備補(bǔ)辦條件，未經(jīng)上述單位批準(zhǔn)。

2017年10月19日，海曙執(zhí)法局向金某送達(dá)行政處罰事先告知書，告知其擬作出責(zé)令7日內(nèi)拆除涉案建筑物的行政處罰及陳述、申辯權(quán)利，但未告知其申請聽證的權(quán)利。

2017年10月27日，海曙執(zhí)法局作出責(zé)令拆除的行政處罰決定，并留置送達(dá)至金某母親。

2017年12月26日，金某不服行政處罰決定，向?qū)幉ㄊ泻Ｊ飬^(qū)人民政府申請行政復(fù)議。

2018年2月13日，海曙區(qū)政府作出復(fù)議決定，維持行政處罰決定。

金某不服行政復(fù)議決定，向海曙區(qū)人民法院提起訴訟，請求確認(rèn)行政處罰決定及行政復(fù)議決定違法。

海曙區(qū)法院一審認(rèn)為：

金某于2008年2月購得涉案建筑，其系該涉案建筑的實(shí)際占有人，海曙執(zhí)法局對金某作出處罰，處罰對象正確；但海曙執(zhí)法局在作出行政處罰決定前，未告知金某要求舉行聽證的權(quán)利，系程序違法。

因此，海曙區(qū)法院一審判決確認(rèn)處罰決定及復(fù)議決定違法。金某不服，向寧波市中院提起上訴。

寧波市中院二審認(rèn)為：

金某未能證明購買房屋時(shí)其盡到審慎注意義務(wù)或提交房屋具有合法手續(xù)的證據(jù)，可以推定其購房時(shí)應(yīng)當(dāng)知曉房屋不具有合法手續(xù)，其仍愿意購買，應(yīng)視為對涉案建筑權(quán)利義務(wù)的承繼，故海曙執(zhí)法局將其列為被處罰人并無不當(dāng)；海曙區(qū)政府的復(fù)議決定未對重大程序違法予以糾正不當(dāng)，應(yīng)當(dāng)撤銷。

因此，寧波市中院二審判決判決維持一審判決中確認(rèn)行政處罰決定違法；撤銷一審判決中確認(rèn)行政復(fù)議決定違法；撤銷行政復(fù)議決定。

金某不服，向浙江省高院申請?jiān)賹彙?/span>

金某申請?jiān)賹彿Q：

我國《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條明確規(guī)定處罰對象是具體實(shí)施建屋行為時(shí)未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證行為人，而非其他人。

行政處罰的對象應(yīng)是具體實(shí)施違法行為的行為人，而非實(shí)施具體違法行為之外其他人。

房屋是徐某2004年間所建，2008年，自己以156000元價(jià)格購買。自己不是房屋的建設(shè)者，海曙區(qū)綜合行政執(zhí)法局將自己認(rèn)定為違法搭建處罰對象進(jìn)行處罰，明顯“張冠李戴”，屬于濫用行政強(qiáng)權(quán)一種違法表現(xiàn)，與公平、正當(dāng)、合理性行政原則相悖。

房屋是徐某2004年間所建，2008年才出賣給自己，在2004年至2008年這么長時(shí)間，沒有任何單位出面制止或者以違章建筑進(jìn)行查處過。這種不制止、不處罰態(tài)度分明默許涉案房屋的合理存在，讓不懂法的自己又如何去“明知涉案屋不具有合法手續(xù)”？

現(xiàn)房屋被征收，為了降低拆遷成本，實(shí)現(xiàn)土地財(cái)政的利益最大化，海曙區(qū)綜合行政執(zhí)法局才借口房屋“建房時(shí)未辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證”認(rèn)定為“違章建筑”，甚至還讓無故購房者來承擔(dān)行政處罰責(zé)任，是濫用行政職權(quán)，隨意亂執(zhí)法。

建設(shè)工程規(guī)劃許可審批是在建房時(shí)由建房者履行的法定義務(wù)，自己向徐某所購的是已建設(shè)完成四年的現(xiàn)房，又如何去辦理“規(guī)劃審批手續(xù)”？

換句話說，假如不是需要征收房屋，為了降低拆遷成本，實(shí)現(xiàn)土地財(cái)政的利益最大化目的，寧波市海曙區(qū)綜合行政執(zhí)法局還不一定出面將涉案房屋認(rèn)定為違法建筑物，以“拆違促拆遷”。

海曙區(qū)綜合行政執(zhí)法局答辯稱：

房屋是金某于2008年2月向徐某購買，正常情況下金某在購置時(shí)理應(yīng)盡到審慎注意義務(wù)，對該房屋是否具有合法產(chǎn)權(quán)證或其他合法權(quán)屬來源證明文件進(jìn)行了解核實(shí)，金某未能證明其在購置涉案房屋時(shí)已盡到審慎注意義務(wù)，且從該房屋的購置價(jià)也能推定其在購置涉案房屋時(shí)對該房屋不具有合法手續(xù)的事實(shí)是明知的，但金某仍愿意購買，視為對涉案房屋相關(guān)權(quán)利義務(wù)的繼受，金某受讓房屋后即有義務(wù)消除該房屋的違法狀態(tài)，但金某在占有使用該房屋期間并未依法辦理相關(guān)規(guī)劃審批手續(xù)，違法行為一直持續(xù)，金某作為行政處罰相對人并無不當(dāng)。

房屋直至被依法查處時(shí)，違法狀態(tài)并未消除，違法行為一直持續(xù)，對違法行為的查處未超過法定的追究時(shí)效，且無任何法律有明文規(guī)定違法建筑在一定期限內(nèi)未查處的即轉(zhuǎn)為合法建筑。

海曙區(qū)人民政府答辯稱：

《浙江省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第六十七條的規(guī)定:“城鄉(xiāng)規(guī)劃違法行為人與房屋所有權(quán)人、房屋使用人不是同一主體的，房屋所有權(quán)人、房屋使用人對城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的依法查處行為應(yīng)當(dāng)予以配合?！?/span>

雖然金某不是實(shí)際搭建人，但金某作為房屋的實(shí)際占有人、使用人，有責(zé)任和義務(wù)拆除違法建筑，消除違法狀態(tài)。

且金某在購買房屋這一重大資產(chǎn)時(shí)，應(yīng)要盡到審慎的注意義務(wù)，其應(yīng)該查驗(yàn)房屋的各項(xiàng)證件、手續(xù)而沒有查驗(yàn)，應(yīng)承擔(dān)不利的法律后果。海曙綜合執(zhí)法局作出處罰，對象正確。

違法建筑在建設(shè)時(shí)沒有被處罰并不能免除金某作為實(shí)際占有人配合職能部門查處的義務(wù)。

職能部門在建設(shè)當(dāng)時(shí)沒有進(jìn)行查處，并不代表房屋能由違法變?yōu)楹戏?。相反，建筑物在搭建時(shí)并未辦理相關(guān)的審批手續(xù)，在查處時(shí)該建筑物仍處于違法狀態(tài)，且不具備補(bǔ)辦條件，《城市規(guī)劃法》與現(xiàn)行有效的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》均對該類違法行為的處罰予以了規(guī)定，處罰內(nèi)容基本一致，適用現(xiàn)行有效的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》進(jìn)行處罰，并無不妥。